Земли с/ х назначения V и VI группы.

К землям V группы относятся земли, которые находятся под лесами, но не отведены в лесной фонд. Кадастровая стоимость земель V группы определяется умножением показателя кадастровой стоимости 1 га с/х угодий объекта оценки на коэффициент соотношения среднего показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ к средней стоимости с/х угодий в субъекте.

К землям VI группы относятся оленьи пастбища. Кадастровая стоимость земель VI группы определяется по минимальной кадастровой стоимости (400 руб./га).

32-38. Определение рыночной стоимости земельных участков. Метод сравнения продаж. Определение рыночной стоимости земельных участков. Метод распределения. Определение рыночной стоимости земельных участков. Метод выделения. Определение рыночной стоимости земельных участков. Метод остатка для земли. Определение рыночной стоимости земельных участков. Метод капитализации земельной ренты. Определение рыночной стоимости земельных участков используемых для сельскохозяйственного производства.

В зависимости от наличия информации на рынке, рыночная стоимость з.у. определяется по следующим методам: 1) Метода сравнения продаж; 2) Метод выделения; 3) Метод распределения; 4) Метод капитализации земельной ренты; 5) Метод остатка; 6) Метод предполагаемого использования.

1-5 методы применяются в том случае, если существует вид использования земельного участка соответствует варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Если не соответствует, то определяется по 6 методу.

1-3 методы применяются, если на рынке имеется инфляция в ценах на земельные участки.

4-5 методы применяются, если на рынке имеется инфляция в доходах от земельных участков.

2-3 методы применяются, если эти участки не свободны от улучшения (есть улучшения – зданий, газопровода, электричества). Применяется в том случае, если есть информация о соотношениях земельного участка и улучшения.

Определение рыночной стоимости ЗУ используемых для с/х производства.

Находим рын. Стоимость без учета с/х достоинств. Определяем рын. ст-ть* коэффициент.

Коэф=кад ст-ть об/кад ст-ть сред по району.

 

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектаманалогам; анализируется собранная информация и каждый объектаналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценообразующих характери стиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопос тавимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектованалогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.³¹

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная проблема при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.