Расчет восстановительной стоимости 7- этажного здания

В основе определения полной восстановительной (ПВС) стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид:

, где

I. ПИ: Прямые строительные затраты: капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (полная сметная стоимость СМР без НДС), которая, в свою очередь, включает:

ü ПЗ - Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

ü НР - Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.

ü СП - Прибыль подрядной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости СМР, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

ü Косвенные строительные затраты: расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора: расходы на освоение; проектно-изыскательские работы; оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги, налоговые платежи в течение строительства маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности; административные расходы девелопера (застройщика) и др.

ü Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ. Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Оценивается в % от стоимости нового строительства.

Таблица 10

Характеристика объекта

Площадь застройки	2259,9
Надземный строительный объём	33309
Подземный строительный объём	11698
Арендная площадь	2259,9
S встроенных технических помещений	1206
Общая площадь здания	10665 .
Место строительства	Г. Иваново
Территориальный пояс	I
Климатический район	II

Таблица 11

Нахождение повышающих и понижающих коэффициентов

Обоснование восстановительной стоимости и поправок к ней	Характеристики	Поправочные коэффициенты надбавки (+) скидки (-)
предусмотренные показателями Сборника	объекта оценки
Общая часть, прил. 2	I группа капитальности	I группа капитальности
Сборник № 28, табл. 93	Ст-ть 1 м3 здания 32,3 руб.	Х	Х
Общие указания п. 10	Сейсмичность не учтена	Сейсмичность не учтена	Х
Общие указания табл. 1	II Климатический район	II Климатический район	х
Техническая часть, п. 2, табл. 6	Внешняя отделка простая	Внешняя отделка - Вентилируемые фасады с облицовкой из плит «гранитогрес» и A-Bond	1,051
Техническая часть табл. 5	Внутренняя отделка простая (отштукатуренные стены)	Внутренняя отделка высококачественная с элементами декора	1,3
Техническая часть, п. 3	Техническое подполье	V подвала = 11698	см. расчет
Сборник №28 табл.93	V здания до 10 000	V здания = 33309	см. расчет
Таблица № 93, Сборник № 28	Радиовещание	отсутствует	[0,4 %]
Не предусмотрено	Газоснабжение	0,5 %
Не предусмотрено	Телевидение	0,3 %
Не предусмотрено	Мусоропровод	0,9 %

– расчет объёма подвальной части здания с учетом превышения максимально допустимого объёма

– скорректированный излишний объем

– строительный объем, идентичный объему аналога

– общий строительный объем объекта

Трансформация в К повышающих %-ых поправок

1,03

Трансформация в К понижающих %-ых поправок

100 – 0,4) / 100 = 0,99

- в ценах 1969 года

– в текущих ценах на дату оценки (I квартал 2012)

В нормативных показателях УПВС учитываются все затраты, входящие в полную сметную стоимость строительства, но без учета НДС: т.е. из формулы ПВС. Тогда:

,