Расчет ставок капитализации (ставок дисконтирования) методом суммирования

В соответствии с методом суммирования, ставки капитализации или ставки дисконтирования разбиваются на составные части.

1. Безрисковая ставка — ставка по вкладам, являющимся эталоном инвестиций с минимальным риском на данном рынке

Как правило, безрисковая ставка равна ставке процента по вкладам, оплачиваемым крупнейшими национальными (государственными) банками или ставке по государственным краткосрочным облигациям.

К безрисковой ставке последовательно добавляются:

2. Премия за риск — для учета вероятности неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая отвечает данному варианту инвестирования капитала.

3. Премия за неликвидность — для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также учета необходимых для этого затрат.

4. Премия за управление инвестициями — для учета необходимости для инвестора обеспечить профессиональное управление средствами, которые он вложит в данный вариант.

К недостаткам метода суммирования относится то, что итоговый результат в значительной мере зависит от суждения самого оценщика относительно различных составляющих ставки капитализации (ставки дис­контирования). Преимуществом данного метода является возможность его ^пользования в условиях отсутствия данных по сопоставимым объектам, а также для проверки результатов, полученных другими методами.

ОСТАТОЧНЫЙ МЕТОД

Сущность и сфера использования остаточного метода

Остаточный метод позволяет оценщику рассчитать неизвестную составляющую в стоимости недвижимого имущества. Он используется в большинстве случаев при работе:

• с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);

• физическими составляющими (земля и улучшения);

• правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).
Общая схема применения остаточного метода включает следующие шаги.

1. Известная составляющая стоимости умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, ко­торый необходимо обеспечить инвесторам для привлечения их ка­питала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.

2. Полученный в предыдущем действии доход на одну из составляющих вычитается из чистого дохода от эксплуатации. Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент с неизвестной стоимостью («остаточный» компонент).

3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.

4. Известная составляющая стоимости добавляется к найденной сто­имости остаточного компонента. Результатом будет общая стоимость объекта.

Остаточный метод, как правило, используется для оценки инвестици­онной стоимости земельных участков при рассмотрении различных про­ектов их застройки, а также при отсутствии текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование, ус­танавливаемое оценщиком, будет отличаться от текущего использования.

Стоимость улучшений оценивается как затраты на строительство зда­ний и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку ка­питализации для улучшений. В результате получается ежегодный до­ход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений. Полученный доход от улучшений вычитается из ожидаемого чистого дохода от эксплуатации. Остаточный доход пред­ставляет собой доход, который нужно обеспечить для привлечения ин­вестиций в землю. Для того чтобы рассчитать стоимость земельного уча­стка, остаточный доход капитализируется по соответствующей ставке. Общая стоимость объекта равна сумме стоимостей земли и улучшений.

Данный метод в основном используется для выбора наиболее эффек­тивного использования земельных участков — как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может с успехом применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и со­оружения с незначительным накопленным износом.