По договору социального найма

Договор поднайма – это договор, по которому одна сторона (наймодатель), являющаяся нанимателем жилого помещения по договору социального найма, предоставляет все или часть занимаемого им помещения, другому лицу (поднанимателю) во временное пользование за плату.

Предметом договора поднайма может быть как все, так и часть занимаемого помещения, причем не обязательно изолированная. Предметом договора поднайма может быть и часть комнаты, закон требует при этом соблюдения лишь одного правила: при сдаче жилого помещения в поднаем на каждого проживающего, включая поднанимателя и членов его семьи, должно приходится не менее учетной нормы, а в коммунальных квартирах – не менее нормы предоставления.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. На время сдачи помещения в поднаем наниматель не освобождается от ответственности по договору социального найма. Он должен выполнять все обязанности по договору: своевременно вносить оплату, заботиться о сохранности жилого помещения и т.д.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме, как правило, в трех экземплярах, два из которых остаются у сторон, а третий – передается наймодателю по договору социального найма. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяющиеся совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами, если в договоре срок не указан, договор в соответствии с ч. 3 ст. 77 ЖК считается заключенным на один год.

Договор поднайма жилого помещения, в соответствии со ст. 78 ЖК, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон.

Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма этого помещения.

Во всех этих случаях наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, после предупреждения продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных им граждан.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

От поднанимателей необходимо отличать временных жильцов – лиц, которым наниматель и члены его семьи разрешили временное проживание на занимаемой ими жилой площади без заключения договора и безвозмездно. По желанию сторон между нанимателем и временными жильцами может быть заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст.ст. 689-701 ГК. К временным жильцам могут относиться как родственники, так и посторонние лица: гости, опекуны, попечители, домработница и т.д.

Формальных требований к уведомлению наймодателя ЖК не устанавливает, поэтому уведомление может осуществляться в простой письменной форме. В соответствии с ч. 1 ст. 80 ЖК наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а также по истечении семи дней с момента предъявления требования нанимателя о выселении, если срок проживания не был согласован временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.