Валовой рентный мультипликатор. Его достоинства и недостатки. Чем отличается ВРМ от мультипликатора чистой ренты.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Мультипликатор чистой ренты NRM (netrentmultiplier) можно определить как отношение стоимости к чистому операционному доходу

Главным достоинством ВРМ является то, что при его использовании нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах сравниваемых объектов, т.е. предполагается одинаковым уровень операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исходя из этого, метод мультипликатора валовой ренты, в целом, считается менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограниченное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов (например, квартир)

Как отражается позиция покупателя и продавца в определении рыночной стоимости сравнительным подходом

С одной стороны на вопрос о том, какой должна быть рыночная стоимость ответить несложно: она, безусловно, должна быть справедливой, что одновременно подразумевает, что ей следует быть величиной наиболее вероятной в предполагаемой сделке.

Являясь так или иначе субъектами рыночной экономики, а следовательно действуя в рамках правил, законов и тенденций рынка, оценщики, в большинстве случаев используют сравнительный (или рыночный) подход при определении стоимости того или иного объекта имущественных прав.

Для того, чтобы понять позицию покупателя и продавца при определении рыночной стоимости объекта, рассмотрим три сценария развития рынка.

1. Конъюнктура рынка улучшается в пользу продавца.

Конъюнктура складывается в пользу продавцов (рынок продавцов), если спрос высок, товары дефицитны и нет признаков, что скоро появятся новые продавцы, спрос сократится или переключится на другие товары. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции продавца, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при продаже объекта оценки, а также мотивацию продавца по формированию цены предложения объекта (то есть должен выполняться принцип независимости субъектов сделки: отсутствие родственных отношений, продавец и покупатель не имеют взаимозависимости и взаимозаинтересованности и т.д.) На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.

2. Нейтральное состояние рынка по отношению к продавцу и покупателю.

Рынок стабилен, развит и разброс цен практически отсутствует. В этом случае оценщик может в процессе проведения расчетов определить итоговую величину стоимости как среднеарифметическое значение из всех выбранных и скорректированных значений цен аналогов (объектов, сопоставимых с оцениваемым по качественным и количественным характеристикам). Такое решение действительно является наиболее оптимальным

3. Конъюнктура рынка улучшается в пользу покупателя.

Конъюнктура складывается в пользу покупателя (рынок покупателя), если товаров предлагается достаточно много, а спрос на них невысок и не увеличится в перспективе. В данной ситуации оценщик должен проанализировать состояние и тенденцию развития рынка с позиции покупателя, особенно в том сегменте, в котором находится оцениваемый объект и объекты-аналоги, учесть все возможные риски, которые могут возникнуть при покупке объекта оценки, а также мотивацию покупателя при выборе приемлемой цены предложения объекта. На основании полученной информации вносятся все необходимые поправки и формируется рыночная стоимость объекта оценки.

Суть сравнительного подхода в том, что и продавец, и покупатель хотят знать, какова стоимость на рынке аналогичных объектов, которые уже были проданы и куплены, т.е. они должны быть уверены в том, что цена является справедливой и приемлемой для всех участников рынка. Важна уверенность в том, что обе стороны данной сделки не окажутся в убытке.