Формирование договорной цены по результатам подрядных конкурсов. Формирование договорной цены на основе прямых договоров с заказчиком.

Договорная цена определяется по согласованию сторон, уча­ствующих в строительстве: инвестора-заказчика и подрядчика. До­говорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного)уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми (базисными), то есть уточняться в со­ответствии с условиями договора в ходе строительства, или твер­дыми (окончательными).

Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются стороной, которой поручается это выполнить, как правило, подрядчиком. Если проводятся подряд­ные торги, то договорная цена на строительство устанавливается, после оценки предложений, предъявленных подрядчиками. В слу­чаях, когда торги не проводятся, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения дого­вора. В результате совместного решения составляется протокол со­гласования (ведомость) договорной цены на строительную продук­цию, который является неотъемлемой частью договора подряда.

Договорная цена формируется по стройке в целом с распреде­лением но объектам и комплексам субподрядных работ, а в необхо­димых случаях и но пусковым комплексам.

В состав договорной цены включаются все затраты, связанные с осуществлением работ подрядчиком (стоимость подрядных работ), и другие за траты и работы по договору (рис. 3.3).

Стоимость подрядных работ складывается из сметной стоимоcти строительных и монтажных работ и прочих затрат, относящих­ся к деятельности подрядчика.

В состав твердой договорной цены на строительную продук­цию включается часть резерва на непредвиденные работы и затра­ты, предусмотренные в сводном сметном расчете, в размере, согла­сованном заказчиком и подрядчиком. В тех случаях, когда расчеты производятся по открытой договорной цене за фактически выпол­ненные объемы работ, эта часть резерва подрядчику не передается и остается в распоряжении заказчика.

В договорную цену сверх стоимости подрядных работ могут включаться другие работы и затраты, обусловленные договором: стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком по договорным ценам; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению стройки оборудованием.

Основанием для переговоров при согласовании договорных цен служат инвесторские сметы (сметные расчеты), составляемые заказ­чиком, и сметы (калькуляции), разрабатываемые подрядчиком. В том случае, если проект договорной цены готовит подрядчик, напреддоговорной стадии заказчик должен с ним оговорить метод составления смет (базисно-индексный или ресурсный); нормы на­кладных расходов и сметной прибыли; состав и порядок определе­ния прочих работ и затрат, относящихся к деятельности подрядчи­ка; порядок компенсации других затрат и работ, обусловленных договором.

Твердые договорные цены применяются редко: при небольшой продолжительности строительства (до 6 месяцев) или при опреде­лении цен в свободно конвертируемой валюте. Открытые цены уточ­няются в процессе строительства либо путем текущей индексации, либо посредством определения фактических затрат подрядчика. В договоре следует четко указать метод корректировки договорных цен и порядок компенсации дополнительных затрат подрядчика.

В процессе выполнения договора заказчик должен контроли­ровать состав и физические объемы выполненных работ, правиль­ность применения расценок, цен, индексов удорожаний; обоснован­но решать вопросы компенсации дополнительных затрат.

В условиях инфляции особое значение приобретает фактор времени. Обычно споры между заказчиком и подрядчиком возни­кают по поводу аванса, учета сметной стоимости подрядных работ, материалов поставки заказчика, своевременности исполнения ра­бот и расчетов за выполненные работы.

Чтобы избежать споров и обращений в Арбитражный суд, не­обходимо предусмотреть в подрядном договоре обоснованное и приемлемое для обеих сторон решение возможных конфликтных ситуаций.