Расчет восстановительной стоимости объекта.

Для оценки стоимости строительства может использоваться один из следующих методов:

 

1) Метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Для этого можно в любой строительной организации узнать цену строительства 1 кв. м (1куб. м) жилья или иных строительных объектов в зависимости от типа оцениваемого объекта. При этом ссылка на источник информации о стоимости 1 кв. м (1 куб. м) обязательна.

Можно также использовать значение восстановительной стоимости строительства 1 кв.м (1 куб. м) в предыдущие годы, применив соответствующие коэффициенты пересчета.

При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта с использованием нормативно-сметной документации, разработанной в прошлые годы (по состоянию на 1969, 1984, 1991 годы).

Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в “Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС). Указанные справочники составлены в ценах базового 1969 года строительства и содержат сведения практически по всем типам объектов, возводимых в то время и еще эксплуатирующихся сегодня.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

 

Св = С₆₉ * И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 И_84-91* И₉₁

где:

С_В — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах, существующих на дату оценки;

С₆₉ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 1.01.69г.;

И_69-84 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г.;

К_69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. года;

И_84-91 — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г.;

К_84-91 — территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. года;

И₉₁ — отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. в условия, существующие на дату оценки.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных ко­эффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”. В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве) В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индексы пересчета стоимости СМР из цен 1991 года на дату оценки публикуются региональным центром по ценообразованию в строительстве каждый месяц.

Получив восстановительную стоимость 1 кв.м (1 куб.м.) каким-либо из методов рассчитываем восстановительную стоимость всего объекта.

Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной восстановительной стоимости объекта. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

 

2. Метод разбивки на компоненты.

Наиболее точное значение стоимости получается в результате пересчета или составления заново сметы расходов на строительство объекта. При этом стоимость материалов и строительно-монтажных работ может приниматься по их текущей стоимости на дату оценки или путем применения соответствующих коэффициентов пересчета.

Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения (таблица 1).

Суммы затрат на строительство определяются, как правило, в ценах базового периода (1984 или 1991 года) на основании сметных документов.

Таблица 1

Расчет стоимости строительства по конструктивным элементам

Наименование работ и затрат	Единица измерения СМР	Объем работ в ед. изм.	Стоимость СМР на ед. изм., руб.	Общая стоимость, тыс. руб.
Подготовка участка
Фундамент
Стены
Каркасы
Лестницы и площадки
Перекрытия
Кровля
Перегородки
Полы
Окна
Двери
Отделка
Водопр.-канализац. система
Сантехприборы
Система электроснабжения
Электроарматура
Теплоснабжение, вентиляция
Лифты
Благоустройство территории
Внешние инженерные сети
И т.д.
Итого:
Коэффициент, учитывающий особые условия строительства:
Итого стоимость строительства

 

Приведение стоимости, полученной с помощью укрупненных показателей, к уровню текущих цен осуществляется с использованием соответствующих индексов, а также с учетом принятого на момент оценки увеличения стоимости от накладных расходов, плановых накоплений, отчислений в соцстрах и т.д. Так как индексы удорожания работ и материалов разные, необходимо учитывать отдельно удорожание для каждой из статей прямых затрат.

 

3. Ресурсный метод.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме может быть получена путем обследования объекта или данных проектной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 2.

 

Таблица 2

Расчет стоимости строительных материалов

Наименование строительных материалов	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы, тыс. руб.	Стоимость общая, тыс. руб.
Цемент	т
Песок	м3
Щебень	м3
Кирпич	тыс. шт.
Панели стеновые	м3
Сталь арматурная	т
Сталь прокат	т
Кровельные материалы	м2
Трубы стальные	т
Пенобетон	м3
Раствор	м3
Стекло	м3
и т.д.
Итого затраты на основные материалы
Прочие материалы (в % от основных)
Всего

 

Расчет восстановительной стоимости представлен в таблице 3.

Таблица 3

Расчет восстановительной стоимости объекта

Вид затрат		Коэффициент	Стоимость, тыс. руб.
Строительные материалы
Заработная плата основных рабочих (з/п))
Эксплуатация машин и механизмов
Итого прямые затраты
Накладные расходы
Прибыль подрядчика (плановые накопления)
Итого стоимость строительно-монтажных работ
Прочие затраты:
Зимнее удорожание
Налог на пользователей а/дорог (от объема СМР)
Итого прочих
Итого стоимость СМР с прочими
Итого
Непредвиденные расходы
Восстановительная стоимость объекта, тыс. руб.