Прогноз величины потенциального валового дохода на 6 лет

ЧОД, руб.	151200,0			295312,5	369140,6	461425,8
КТС	0,740	0,548	0,406	0,300	0,222	-
ЧОДдисконт., руб	111917,1	103550,2	95808,88	88646,26	82019,12	-

 

Коэффициент текущей стоимости (КТС) рассчитывается по формуле:

, (5)

где n - число лет

(6)

Реверсия (остаточная стоимость) – это стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений (в данном случае прогнозный период составляет 6 лет).

(7)

Реверсия = 461425,8/ 0,051 = 9 047 564 руб.

Текущая стоимость реверсии = (8)

Текущая стоимость реверсии = Реверсия * КТС₂₀₁₀ = 9047564* 0,222 = 2 010 273 руб.

Сумма дисконтированных потоков наличности = = 481 942 руб.

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = Сумма дисконтированных потоков наличности + Текущая стоимость реверсии

Стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков = 2 010 273 + 481 942 = 2 492 215

(Два миллиона четыреста девяносто две тысячи двести пятнадцать) рублей.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ С ПОМОЩЬЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

 

Использованные в отчете подходы к расчету рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный подход – 2 452 500 руб.

доходный подход:

метод прямой капитализации – 2 964 706 руб.

метод дисконтирования денежных потоков – 2 492 215 руб.

 

Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта используем способ субъективного взвешивания результатов оценки, который заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков.

Метод прямого сравнительного анализа продаж наиболее точный, так как в нем используется достаточная база данных о сделках купли-продажи (в данном случае 4 квартиры-аналога), поэтому удельный вес данного метода примем равным 60%.

Метод прямой капитализации опирается на информацию о рыночных сделках и при применении данного метода ожидается, что текущие доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста будут умеренны, однако в современной ситуации наблюдается резко различающиеся темпы роста возможных текущих доходов, поэтому вес данного фактора примем равным 20%

Метод дисконтирования денежных потоков в отличие от предыдущего метода учитывает рост текущих доходов арендодателя. Данный метод предполагает тот факт, что имеется возможность обоснованно оценить будущие денежные потоки, тогда как в работе использовались предположительные варианты будущего развития. Вес этого метода составит 20 %.

Тогда имеем:

2 452 500 · 0,60 + 2 964 706 · 0,20 + 2 492 215 · 0,20= 2 562 884

(Два миллиона пятьсот шестьдесят пять тысяч восемьсот

Восемьдесят четыре рубля.)

 

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Реальная рыночная стоимость права собственности на объект оценки по состоянию на дату оценки (23.12.2006 г.) составляет с учетом округления:

2 563 000

(Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи рублей)

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ);

2. ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения»;

3. ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;

4. Стандарты Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-03-96, СТО РОО 20-05-96, СТО РОО 21-01-95, СТО РОО 22-01-96;

5. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий изданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, 1970 год);

6. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990;

7. Сайт Российского общества оценщиков www.mrsa.ru

8. Сайт Уральской палаты недвижимости www.upn.ru

9. Сайт www.dolevka.ru

10. Сайт www.nedv.info

11. Cайт www.nd.blizko.ru

12. Сайт www.ocenchik.ru

 

[1] Источники: сайт «Недвижимость.BLiZKO.ru» www.nd.blizko.ru

[2] Площадь объектов-аналогов в объявлениях округлена в соответствии с информацией в предложениях о продаже

[3] Корректировка не проводится ввиду того, что отклонение общей площади в 1 кв. метр не является принципиальным, поскольку представлены типовые 2-комнатные квартиры