Льготный выкуп арендуемого помещения - практические советы

В связи с продлением преимущественного права выкупа находящейся в публичной собственности недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСБ) до 1июля 2018 года в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) практическое применение данного закона приобретает особую актуальность.

Начиная с 2013-2014 года судебная практика сложилась таким образом, что наиболее часто удовлетворяемые судами исковые требованиятрансформировались из сдвоенного требования об определении условий договора и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения в единое требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи (одно из первых дел, дошедших до кассации: А40-48418/2013).

Важно:

Если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю (органу публичной власти) протокол разногласий.

Если арендодатель (орган публичной власти) не согласился на предложения субъекта МСБ или не ответил на них в течение 30 дней, а предприниматель все равно заинтересован в приобретении помещения, для него имеет смысл заключить договор купли-продажи и урегулировать разногласия в судебном порядке.

При отказе субъекта МСБ от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу № А39-4221/2011).

Основные ошибки при предъявлении исков об урегулировании разногласий, возникших в рамках выкупа нежилого помещения:

- несоблюдение досудебного порядка, в частности не направление протокола разногласий к проекту договора-купли-продажи, направленного Департаментом субъекту;

- несоблюдение 30 – дневного срока для направления протокола разногласий;

- при направлении протокола разногласий неподписание проекта договора купли-продажи субъектом МСБ, т.е. направление ненадлежащей оферты Департаменту.

Важные вопросы, возникающие у субъектов малого и среднего предпринимательства:

1. На какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества?

Ответ: судебная практика выработала позицию, согласно которой, рыночная стоимость выкупаемого имущества должна быть определена на день подачи субъектом МСБ заявления о выкупе недвижимости в орган публичной власти (постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12).

2. Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ согласно закону?

Ответ:

1) В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

2) В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

3) В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

3. Можно ли выкупить нежилое помещение, если договор аренды возобновлен на неопределенный срок?

Ответ: да, можно, при условии, что в договоре указано, что после прекращения срока договора в отсутствие уведомлений о расторжении со стороны арендодателя договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

Необходимо также отметить, что в настоящее время с учетом повышения арендной платысубъектам МСБ, а также лишения льготы по арендной плате, наиболее выгодной является наша новая услуга – взыскание излишне уплаченной арендной платы в рамках выкупа нежилого помещения по Закону № 159-ФЗ.

Если у Вас возникли иные вопросы по тематике выкупа нежилых помещений либо взыскания излишне уплаченной арендной платы в рамках Закона № 159-ФЗ, мы будем рады на них ответить.

PROЗЕМЛЮ, ЛЕТО-ОСЕНЬ 2016

Владислав Кулаковский

Помощник юриста