Тема 6 Особенности инвестиционно-градостроительного развития территорий

Методы оценки территории

Градостроительство и территориальное планирование являются комплексной и многосторонней деятельностью по созданию, развитию и реконструкции поселений и их систем, включающей архитектурное и инженерное проектирование, социальное, экономическое и экологическое планирование, законодательное регулирование.

Междисциплинарный характер территориального планирования обусловливает необходимость использования инструментов исследования, принадлежащих тем сферам взаимоотношений и деятельности, которые оно затрагивает. К основным научным направлениям территориального развития, согласно структурному делению градостроительной системы на четыре основных подсистемы, можно отнести социальное, экономическое, экологическое и географическое (пространственное). Для каждого научного направления можно выделить свои характерные методы и сферы исследования, а также методы и области исследования, присущие нескольким направлениям сразу. Среди них можно выделить методы социально-экономической оценки и методы пространственного анализа территории, включая графоаналитические методы и методы дистанционного зондирования земли.

Данные методы объединяет разносторонний характер оценки территории, включая социальные, экономические, пространственные и экологические критерии оценки.

Методика кадастровой оценки земель имеет своей целью создание реестра земельных участков, подлежащих налогообложению. Этот реестр должен содержать сведения о кадастровой стоимости земельных участков для эффективного налогообложения. Кадастровая оценка различных категорий земель производится по разным методикам, суть которых, как правило, сводится к комбинации, или выбору одного из методов оценки: сравнительного или доходного.

Оценка коммерческого потенциала территории, предназначенная для обоснования принятия решений по управлению социально-экономическим развитием муниципальных образований, предлагает в качестве основного инструмента экспертизу местоположения объекта. Для анализа структуры территории применяется системный подход с выделением таких его аспектов, как системно-иерархический, системно-функциональный и системно-диалектический анализ. Система критериев экспертизы местоположения выделяет экологический, экономический и градостроительный критерии.

Экологический критерий заключается в оценке состояния окружающей среды, анализе загрязняющих факторов и учете их влияния на состояние окружающей среды.

Экономический критерий учитывает факторы развития транспортной инфраструктуры, экономической ценности и финансовой обоснованности развития участка территории, перспективности местоположения, состояния спроса на предполагаемый тип недвижимости, физические характеристики. Также учитываются юридические нормативы, действующие на данном рынке, и побудительные механизмы привлечения инвестиций, реализуемые на территории, которые могут быть фискально-монетарными или социально-политическими.

Градостроительный критерий содержит следующие факторы: характеристику застройки, наличие и доступность центров притяжения, анализ ландшафта, наличие памятников истории и архитектуры. Отдельно учитывается оценка так называемых порогов территориального развития: физические (неблагоприятные инженерно-геологические условия), функциональные (изменение вида функционального использования территории), технологические (необходимость реконструкции коммуникаций) и структурные (трансформация планировочной структуры).

Оценка инвестиционной привлекательности региона позволяет определять уровень социально-экономического развития, влияние инвестиционной привлекательности на приток инвестиций и определять мероприятия, направленные на урегулирование инвестиционной привлекательности. Заинтересованность в этой оценке прежде всего возникает у органов государственных инвестиционных институтов и объектов инфраструктур инвестиционного рынка. Понятие инвестиционного климата, имеющее практически тот же смысл, что и инвестиционная привлекательность, подразумевает обобщенную характеристику совокупности социальных, экономических, организационных, правовых, политических, социокультурных предпосылок, предопределяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в ту или иную хозяйственную систему региона.

Один из подходов определения инвестиционной привлекательности использует оценку общественно-политических, природно-хозяйственных и психологических характеристик региона. Эту оценку выражает интегральный показатель инвестиционного климата, который считается как сумма произведений оценочных показателей и весовых коэффициентов этих показателей, нормированная по сумме весов всех оценочных показателей. Данная методика имеет недостатки, которые заключаются в неоднозначности и размытости показателей оценки региона, связанные со спецификой оценки всего региона в целом. Эти недостатки могут быть устранены при анализе региона как географически-распределенной системы составных элементов, для которых производится отдельный расчет показателей инвестиционной привлекательности.