Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

 

Выбор объектов-аналогов и их описание

 

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости были выбраны наиболее схожие с объектом оценки объекты-аналоги.

В таблице 12 «Описание объектов-аналогов» представлены основные характеристики, по которым будет производиться корректировка рыночных цен аналогов с последующим расчетом рыночной стоимости оцениваемого объекта.

 

Таблица 12 – Описание объектов-аналогов

 

Характеристика объектов-аналогов	Объекты-аналоги
Адрес	Кировская обл., г. Киров, р-н Ленинский, ул. Ивана Попова, д. 25.	Кировская обл., г. Киров, р-н Ленинский, ул. Некрасова, д. 46.	Кировская обл., г. Киров, р-н Ленинский, пос. Дороничи, ул. Мира, д. 8	Кировская обл., г. Киров, р-н Ленинский, ул. Воровского д. 50

Продолжение таблицы 12

Месторасположение	Средне удаленно от центра	Средне удаленно от центра	Удаленно от центра	Центр
Площадь, кв. м.	56,8	57,0	58,5	55,8
Цена, руб.	2 190 000	2 100 000	2 150 000	2 150 000
Дата предложения	25. 12. 2017	12. 12. 2017	05. 12. 2017	18. 12. 2017
Удаленность от центра, км.	2,6	2,9		0,29
Этажность	1/5	2/5	2/3	4/5
Количество комнат
Состояние	отличное	хорошее	хорошее	удовлетворительное
Наличие автостоянки	да	да	нет	да
Расположение комнат	по одной	по одной	по одной	смежные
Инфраструктура	есть	есть	нет	есть
Сан. узел	раздельный	раздельный	раздельный	совместный
Наличие лифта	нет	нет	нет	нет
Тип стен	панель	панель	панель	кирпич
Наличие балкона/лоджии	нет	балкон	лоджия	балкон
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	удовлетворительная	отличная
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные

 

Таблица 13 – Расчет стоимости объекта оценки

 

Характеристика	Объект оценки	Объекты-аналоги
Стоимость, руб.		2 190 000	2 100 000	2 150 000	2 150 000
Площадь, кв. м.	59,3	56,8	57,0	58,5	55,8
Стоимость за 1 кв. м., руб.		38 556,34	36 842,11	36 752,14	38 530,47
Дата предложения		25 декабря 2017	12 декабря 2017	5 декабря 2017	18 декабря 2017
Поправка, %		+ 0,19	+ 2,66	+ 3,99	+ 1,52
Поправка, руб.		+ 73,26	+ 980,00	+ 1466,41	+ 585,66
Скорректированная стоимость, руб.		38 629,6	37 822,11	38 218,55	39 116,13
Местоположение	удаленно от центра	средне удаленно от цента	средне удаленно от цента	удаленно от центра	центр
Поправка, %		- 2	- 2		- 3
Поправка, руб.		- 772,59	- 756,44		- 1 173,48

Продолжение таблицы 13

Скорректированная стоимость, руб.		37 857,01	37 125,67	38 218,55	37 942,65
Этаж
Поправка, %		+ 3	+ 2	+ 2	+ 1
Поправка, руб.		+ 1 135,71	+ 742,51	+ 764,37	+ 379,43
Скорректированная стоимость, руб.		38 992,72	37 868,18	38 982,92	38 322,08
Состояние	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	удовлетвори тельное
Поправка, %		- 5			+ 4
Поправка, руб.		- 1949,64			+ 1532,88
Скорректированная стоимость, руб.		37 043,08	37 868,18	38 982,92	39 854,96
Наличие автостоянки	есть	есть	есть	нет	есть
Поправка, %				+ 7
Поправка, руб.				+ 2 728,80
Скорректированная стоимость, руб.		37 043,08	37 868,18	41 711,72	39 854,96
Расположение комнат	по одной	по одной	по одной	по одной	смежные
Поправка, %					+ 3
Поправка, руб.					+ 1195,65
Скорректированная стоимость, руб.		37 043,08	37 868,18	41 711,72	41 050,61
Инфраструктура	нет	есть	есть	нет	есть
Поправка, %		- 5	- 5		- 5
Поправка, руб.		- 1852,15	- 1893,41		- 2 052,53
Скорректированная стоимость, руб.		35 190,93	35 974,77	41 711,72	38 998,08
Сан. узел	раздельный	совместный	раздельный	раздельный	совместный
Поправка, %		+ 2			+ 2
Поправка, руб.		+ 703,82			+ 779,96
Скорректированная стоимость, руб.		35 894,75	35 974,77	41 711,72	39 778,04
Тип стен	панель	панель	панель	панель	кирпич
Поправка, %					- 3
Поправка, руб.					- 1 193,34
Скорректированная стоимость, руб.		35 894,75	35 974,77	41 711,72	38 584,70
Балкон/лоджия	лоджия	нет	балкон	лоджия	балкон
Поправка, %		+ 7	+ 2		+ 2
Поправка, руб.		+ 2 512,63	+ 719,5		+ 771,69
Скорректированная стоимость, руб.		38 407,38	36 694,27	41 711,72	39 356,39
Транспортная доступность	удовлетво рительное	хорошее	хорошее	удовлетво рительное	отличное
Поправка, %		- 3	- 3		- 5
Поправка, руб.		- 1 152,22	- 1 100,83		- 1 967,82

Продолжение таблицы 13

Скорректированная стоимость, руб.		37 255,16	35 593,41	41 711,72	37 388,57
Стоимость объекта оценки за 1 кв. м., руб.	37 987,22
Итоговая стоимость объекта оценки, руб.	2 252 642,10

 

Характеристика на дату предложения

Чем дольше срок экспозиции объекта недвижимости, тем менее достоверны данные о его стоимости. Поэтому это значительно снижает стоимость объекта.

Для корректировки стоимости была введена поправка в размере: 6 % в месяц, 0,19 % за 1 день.

 

Объект-аналог № 1 = 38 556,34/100*0,19 = 73,26 (руб.)

Объект-аналог № 2 = 36 842,11/100*2,66 = 980,00 (руб.)

Объект-аналог № 3 = 36 752,14/100*3,99 = 1 466,41

Объект-аналог № 4 = 38 530,47/100*1,52 = 585,66 (руб.)

Характеристика на местоположение

Как правило, местоположение значительно влияет на стоимость объекта, так как стоимость недвижимости в центре значительно выше чем стоимость аналогичных объектов, но находящихся удаленно от центра. Чем дальше от центра, тем ниже стоимость недвижимости. В данном случае корректировка составляет 2 % от стоимости объекта оценки для объектов-аналогов средней удаленности от центра и 3 % для аналогов, находящихся в центре.

 

Объект-аналог № 1 = 38 629,6/100*2 = 772,59

Объект-аналог № 2 = 37 822,11/100*2 = 756,44

Объект-аналог № 4 = 39 116,13/100*3 = 1 173,48

Характеристика на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период.В данном случае корректировка составляет 1 % от стоимости объекта оценки для объектов-аналогов находящихся на 4 этаже, 2 % - на 2 этаже, 3 % - на 1 этаже.

 

Объект-аналог № 1 = 37 857,01/100*3 = 1 135,71

Объект-аналог № 2 = 37 125,67/100*2 = 742,51

Объект-аналог № 3 = 38 218,55/100*2 = 764,37

Объект-аналог № 4 = 37 942,65/100*1 = 379,43

Характеристика на состояние

 

Объект-аналог № 1 = 38 992,92/100*5 = 1949,64

Объект-аналог № 4 = 38 322,08/100*4 = 1532,88