Оценка сравнительным подходом

 

Подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке предполагает, что рынок для оцениваемого объекта установлен тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.

 

Таблица 2.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443

Наименование	Местоположение	Дата продажи	Цена за 1 м2, руб.	S, м2	Примечание
1. Административное здание АЗС №201	2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный	Март 2003 г.	82700	26	Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%
2. Административное здание АЗС №431	с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка	Август 2003 г.	88450	34	Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%
3. Административное здание АЗС №17	Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное	Январь 2003 г.	80400	32	Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%
4. Административное здание АЗС №442	г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2	Июль 2003 г.	75180	29	Кирпичное здание, износ – 55%
5. Административное здание АЗС НК Альянс	г. Хабаровск, ул. Морозова	Август 2003 г.	85600	30	Панельное здание, износ – 35%

 

Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м² объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м² административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

 

Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м² площади административного здания путем введения корректировок

Параметры корректировки	АЗС №443	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.	-	82700	88450	80400	85600
1. Группа капитальности	II	II	I	II	II
Корректировка	1,0	1,0	0,95	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	85600
2. Наличие тепло- и энергоснабжения	Общие сети	Общие сети	Общие сети	Городские сети	Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	81320
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации	Есть	Есть	Есть	Есть	Только противо-пожарная
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	1,03
Скорректированная цена, руб.	-	82700	84028	80400	83760
4. Качество внутренней отделки	Простая	Простая	Улучшен-ная	Простая	Улучшен-ная
Корректировка	1,0	1,0	0,98	1,0	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	82700	82347	80400	82085
5. Дата продажи	Дата оценки	Март 2003 г.	Август 2003 г.	Январь 2003 г.	Август 2003 г.
Корректировка	1,0	1,04	1,007	1,06	1,007
Скорректированная цена, руб.	-	86008	82923	85224	82660
6. Степень износа, %	43,5	40	35	45	35
Корректировка	1,0	0,98	0,95	1,03	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	84288	78777	87781	78527
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.	82343	-	-	-	-

 

Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м²), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.

Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.

 

Таблица 2.12 – Оценка стоимости 1 м² площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок

Параметры корректировки	АЗС №443	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.	-	164	178	163	175
1. Качество материала покрытия	хорошее	хорошее	отличное	удовлетво-рительное	отличное
Корректировка	1,0	1,0	0,98	1,03	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	164	174,4	167,9	171,5
2. Качество укладки (поверхности) покрытия	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	отличное
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0	0,98
Скорректированная цена, руб.	-	164	174,4	167,9	168,1
3. Степень износа, %	30	35	35	45	40
Корректировка	1,0	1,03	1,03	1,07	1,05
Скорректированная цена, руб.	-	169	180	180	176,5
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.	176,4	-	-	-	-

 

Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м²), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 2.13, 2.14).

Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м³, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.

 

Таблица 2.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара

Параметры корректировки	АЗС №443	ОАО «Восток-оборудование»	ЗАО «АЗС-оборудование»	ООО «Восток Снаб»
Цена продажи, руб.	-	92300	91850	93420
Степень износа, %	23	-	-	-
Корректировка	-	0,77	0,77	0,77
Скорректированная цена, руб.	-	71071	70725	71933
Средняя стоимость, руб.	71243	-	-	-

Таким образом, стоимость одного сооружения резервуара 71 243 рублей. Стоимость работ по установке одного резервуара в Хабаровске составляет 5 000 рублей. С учетом установки сооружений резервуаров и их количества, стоимость сооружений резервуаров на АЗС №442 составляет 228 729 рублей.

 

Таблица 2.14 – Оценка стоимости топливораздаточных колонок

Параметры корректировки	АЗС №443	НАРА-25Э	НАРА 27М1Э	НАРА 27М1ЭН
Цена продажи, руб.	-	14320	15450	15150
1. Количество раздаточных пистолетов	1	1	1	1
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15150
2. Счетное устройство	Двухсто-роннее роликовое и электронное	Двухстороннее роликовое и электронное	Двухсторон-нее роликовое и электронное	Двухсторон-нее электронное
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,03
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15605
3. Мощность двигателя, кВт	0,55	0,55	0,55	0,55
Корректировка	1,0	1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	15605
Параметры корректировки	АЗС №443	НАРА-25Э	НАРА 27М1Э	НАРА 27М1ЭН
4. Масса, кг	145	145	145	135
Корректировка	1,0	1,0	1,0	0,95
Скорректированная цена, руб.	-	14320	15450	14825
5. Степень износа, %	65	0	0	0
Корректировка	1,0	0,35	0,35	0,35
Скорректированная цена, руб.	-	5012	5408	5189
Средняя стоимость, руб.	5203	-	-	-

Стоимость топливораздаточной колонки АЗС №443 с учетом износа составляет 5 203 рублей. На АЗС три колонки, следовательно, общая сумма их стоимости на 01.01.2004г. составляет 15 609 рублей. Стоимость остального оборудования АЗС №443 оценим путем сравнивания с объектом-аналогом, подобранным для каждого вида оборудования, имеющего идентичные технические параметры и конструктивные элементы и корректировки по производительности оборудования (таблица 2.15).

 

Таблица 2.15 – Оценка стоимости оборудования здания

Наименование оборудования	Стоимость объекта-аналога, руб.	Коэффициент производительности (соотношение мощности объекта оценки и аналога)	Стоимость оцениваемого объекта, руб.
POS-терминал MagiC 6000	38 360	0,96	36 826
Блок бесперебойного питания для ПК и сервера	27 500	1,00	27 500
ККМ Samsung – 4615 RF	30 540	0,98	29 929
Компьютер Evo	28 900	1,10	31 790
Контролер ТРК КУБ-4	11 650	1,00	11 650
Принтер НР Laser Jet 1200 Printer	14 370	1,00	14 370
Фискальный регистратор Штрих RF-F	25 680	1,05	26 964
Итого	-	-	179 029

 

Стоимость остального оборудования АЗС, рассчитанного на основе сравнительного подхода, составляет 179 029 рублей. С учетом процента износа данного оборудования, определенного в таблице 2.8, стоимость оборудования составляет 140 700 рублей.

 

Таблица 2.16 – Результаты оценки основных средств АЗС №443 на основе сравнительного подхода

Наименование имущества	Оценочная стоимость на 01.01.04, руб.
Административное здание	2 387 947
Площадка с асфальтобетонным покрытием	56 095
Сооружения резервуаров	228 729
Оборудование (в т.ч.: ТРК – 15609 руб.; оборудование здания – 140700 руб.)	156 309
Итого	2 829 080

 

Стоимость основных средств предприятия на 01.01.2004г., рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 2 829 080 рублей.

Текущая стоимость запасов нефтепродуктов, дебиторская задолженность, текущая стоимость обязательств предприятия те же, что и при использовании затратного подхода. Определяем оценочную стоимость собственного капитала предприятия:

 

руб.

 

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная на основе сравнительного подхода, составляет 4 346 807 рублей.

Сравнительный (рыночный) метод – наиболее точный метод определения стоимости предприятия на дату оценки, так как он исходит из существующей ситуации, сложившейся на рынке.

В связи с этим, для согласования результатов оценки, присваиваем каждому методу удельный вес: затратный подход – 0,35; сравнительный подход – 0,65. Определяем средневзвешенную стоимость предприятия с учетом удельных весов подходов:

 

.

 

Таким образом, стоимость предприятия АЗС №443 составляет 3 692 884 рублей.