Расчет восстановительной стоимости по прямым издержкам «Ко-Инвест»

 

Сумма затрат в рыночных ценах строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Основная формула выглядит следующим образом:

Спи = С1* Sо * Кп * Крег-клим * Крег-экон * Кинфл * Кндс

Где: Спи – сумма затрат строительства объекта недвижимости в рыночных условиях (на дату оценки).

С1 - укрупненные показатели стоимости строительства на единицу объема (площади) зданий, длины сооружения, передаточных устройств в базисном уровне цен, приняты по справочнику оценщика, разработанному ООО «КО-ИНВЕСТ».

Sо - площадь оцениваемого объекта.

Кп - коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта по которому были разработаны показатели строительства по объему (площади) и конструктивному исполнению (0.86).

Крег-клим - регионально - климатический коэффициент Пермского края (1.08).

Крег-экон - регионально - экономический коэффициент, отражающий степень развития региона (1).

Кинфл - отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде (2.74).

Кндс -поправка на существующий налог (18%).

Расчет Спи жилого дома.

Таблица №5

Наим-е объекта	Базисная стоим. р.	Кп	Крег-клим	Крег-экон	Кинф	Кндс	Сумма затрат на строительство объекта недвижимости
1 этажный деревянный жилой дом, общей площадью 45 кв. м.	7842.03 (4.1.4.36)	0.86	1.08		2.74	1.18

Решение расчета Спи жилого дома.

Спи=7842.03*45*0.86*1.08*1*2.74*1.18=1059731 рублей

 

Вывод: Сумма затрат строительство объекта недвижимости в рыночных условиях на дату оценки составило 1059731 рублей без учета округлений.

Расчет совокупности износа

Физический износ объектов недвижимости под воздействием внутренних факторов (физических, химических и др.) и внешних (природных и техногенных) с течением времени увеличивается, потребительские свойства снижаются, сокращается срок жизни и полезности объекта, падает его стоимость.

Метод расчета физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН) предполагает определение физического износа отдельных конструктивных элементов и приведение этих значений на физический износ здания в целом.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий (УПВС), а для конструкций, элементов и систем имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Признаки физического износа

Таблица №6

№н/п	Наименование элементов	Техническая характеристика	Техническое описание	Износ %
	Фундамент	Ленточный	Отдельные глубокие трещины и местами увлажнение фундамента
	Стены	Деревянный	Незначительные повреждения конопатки
	Перегородка	ДВП на деревянном каркасе	Мелкие раскрои в краях плит и деформация поверхности перегородки
	Перекрытие	Деревянные по балкам	Местами имеются незначительные зазоры по углам помещения
	Крыша	Деревянные балки	Следы увлажнения древесины и незначительные появление мхов
	Кровля	Шифер	Ослабление местами креплений листов с поверхностью крыши
	Полы	Деревянный из досок отделано ДВП	Местами истирание материала и мелкие сколы на краях материала
	Окна	Деревянные	Мелкие зазоры в местах сопряжения коробкой
	Двери	Деревянные	Частичные разрывы обшивки двери и истирание дверного материала отслаивание краски
	Внутренняя отделка	Покраска масляной краской	Местами повреждение окрасочного слоя, царапины, отслоение, потемнение
	Инженерно и санитарно технические узлы
	Холодная вода	Пластиковые трубы и металлические элементы системы	Ослабление прикладок крана и коррозия элементов систем
	Электрическая сеть	Открытая	Морально устаревшее и устаревание крепежных элементов проводки
	Отопление	Автономное	Местами отслоение краски, царапины, вздутие
	Канализация	Автономное	Засыпь канализационной ямы
	Телефон	Телефонная сеть	Не закрепленные провода
	Прочие
	Лестница	Деревянное	Незначительные трещины в ступенях