Договор купли-продажи недвижимости: что влияет на налоги и бухучет у продавца на УСН

 

4.1. Условие договора купли-продажи недвижимости о предоплате (авансе) при УСН (информация для продавца)

 

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате недвижимости.

 

--------------------------------

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

"Оплата производится в следующем порядке:

- часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

- оставшуюся часть стоимости недвижимости в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи недвижимости/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

 

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

"Покупатель обязан перечислить полную стоимость недвижимости до ее передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты".

--------------------------------

См. форму договора

 

4.1.1. УСН у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Сумма поступившей предоплаты (аванса) включается в доходы на дату ее получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

 

 См. дополнительно:

- как признается и учитывается в доходах полученная предоплата (аванс);

- уплачивается ли НДС в случае выставления "упрощенцем" счета-фактуры по авансовому платежу;

- учитывается ли в доходах сумма НДС, выделенная "упрощенцем" в самостоятельно выставленных счетах-фактурах.

 

4.1.2. Бухучет при УСН у продавца при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи недвижимости

 

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Выручка (доход) от реализации объекта недвижимости признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).

 

Дебет	Кредит	Содержание операций
51	62	Получена предоплата (аванс) от покупателя

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Реализация объекта недвижимости, стоимость которого выражена в евро, а оплата производится в рублях, на условиях 100-процентной предоплаты при УСН.

 

СИСТЕМА ЕНВД У ПРОДАВЦА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. ЕНВД и бухучет при продаже недвижимости >>>

 

ЕНВД и бухучет при продаже недвижимости

 

ЕНВД при продаже недвижимости

 

Внимание! Организации переходят на уплату ЕНВД добровольно (п. 1 ст. 346.28 НК РФ).

 

Реализация собственного имущества не включена в предусмотренный п. 2 ст. 346.26 НК РФ перечень видов деятельности, в отношении которых можно применять ЕНВД. Соответственно, налоги с этой операции уплачиваются либо по общему режиму налогообложения, либо по УСН. Аналогичный вывод следует, например, из Писем Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801, от 18.07.2012 N 03-11-06/3/50. Несмотря на то что разъяснения в первом из приведенных Писем касаются индивидуальных предпринимателей, совмещающих ЕНВД и УСН, считаем, что они применимы и к организациям, которые совмещают два специальных налоговых режима.

Дополнительно см. также Практическое пособие по ЕНВД.

 

Бухучет при ЕНВД при продаже недвижимости

 

Организации - плательщики ЕНВД ведут бухгалтерский учет в общеустановленном порядке. Соответственно, при реализации объекта недвижимости в учете признаются прочий доход (в сумме договорной стоимости объекта) и прочий расход (в виде остаточной стоимости объекта и иных расходов, связанных с реализацией) (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). Подробнее см. раздел "Бухучет при передаче недвижимости покупателю".

 

Ситуации из практики:

Корреспонденция счетов: Продажа объекта недвижимости, который использовался исключительно в деятельности, облагаемой ЕНВД. Метод начисления.