Объекты системы управления государственной недвижимостью

Основа системы управления государственной недвижимостью – разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Наиболее существенные признаки, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, - распределение объектов государственного недвижимого имущества по уровням управления и функциональному использованию.

Политика государства в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения рационального распределения недвижимого имущества между уровнями управления с точки зрения интересов развития территории как социально-экономического целого.

Для достижения этой цели необходимо:

· уточнение и объектное разграничение недвижимого имущества, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности и собственности субъекта Российской Федерации;

· определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, необходимых и достаточных для реализации государственных полномочий;

· определение масштабов и объектного состава недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.

 

Рис.3 Классификация государственной недвижимости

по степени значимости и функциональному назначению объектов

 

Учитывая предстоящие количественные и качественные изменения в системе госсобственности, представлена её классификация по степени значимости и функциональному назначению объектов (рис.3).

Порядок распоряжения государственной недвижимостью устанавливается законодательными и иными нормативными правовыми актами РФ и субъекта Российской Федерации.

Приобретение и отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, а также передача его юридическим или физическим лицам в такой форме, следствием которой может быть его отчуждение, осуществляются администрацией субъекта Российской Федерации только на основании постановлений, принимаемых законодательным органом государственной власти.

Как правило, безвозмездное отчуждение объектов государственной собственности не допускается, исключение составляет их передача в порядке разграничения государственной муниципальной собственности (законом могут быть предусмотрены и иные основания).

Достижение рационального распределения объектов недвижимости по различным видам их функционального назначения относится к числу основных задач, решаемых при управлении государственным недвижимым имуществом.

Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций должны согласовываться с финансовыми органами.

Система нормирования использования административной недвижимости включает:

· определение перечня государственных функций, осуществление которых предполагает использование объектов государственной недвижимости;

· определение объективных потребностей в конкретных областях для реализации указанных функций;

· формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, выделяемых для административных функций;

· использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.

Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями.

В соответствии с принципами платности и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основной способ государственной поддержки социально значимой деятельности – целевая полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств государственного бюджета.

В качестве основных вариантов управленческих решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости, выступают:

· передача в аренду;

· передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;

· передача в управление специализированным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования);

· отчуждение (на инвестиционных условиях);

· внесение объектов государственного недвижимого имущества и/или имущественных прав на него в уставные капиталы хозяйствующих обществ и товариществ;

· концессия.

Таким образом, при формировании перечня объектов, которые составляют систему управления государственной недвижимостью, их также следует разделить на группы по составу имущественных прав (рис.4)

 

 

Рис.4. Структура государственной недвижимости

по составу имущественных прав

В отношении федерального недвижимого имущества необходимо развивать:

· учет количественных, технических и правовых характеристик объектов недвижимости (включая объекты незавершенного строительства) в реестре федерального имущества;

· планирование использования и определение условий совершения (согласования) сделок с недвижимым имуществом;

· контроль использования имущества по назначению.

Эффективность управления федеральным недвижимым имуществом оценивается сегодня исходя из динамики доходов от использования федеральной собственности и соответствия этих доходов установленному бюджетному заданию. Структура и динамика поступления указанных средств от использования федерального имущества приведена в таблице 1.

Доходы, млн. руб.	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Дивиденды	270,7	574,6	848,1	3675,1	6478,0	10259,5	12395,2	17228,2
Часть прибыли федеральных государственных унитарных предприятий	-	-	-	-	209,6	902,9	2387,6	2539,6
Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности	305,0	466,6	2191,4	3427,2	4896,1	7843,3	9573,9	11928,8
Доходы от приватизации федерального имущества	18100,0	15442,5	8547,4	31367,6	9990,6	13200,1	91245,6	65776,9

Таблица 1

Очевидно, что наряду с доходами от приватизации бюджет государства пополняется за счет доходов от сдачи в аренду государственного недвижимого имущества. Государство продолжает сегодня оставаться крупнейшим собственником недвижимости, в том числе и коммерческого назначения, которая принадлежит главным образом субъектам Российской Федерации. Способы распоряжения коммерческой недвижимостью государства, обеспечивающие пополнение территориальных бюджетов, - аренда и доверительное управление недвижимостью.