Процесс ипотечного кредитования в банке: основные участники и этапы

 

Ипотечное кредитование представляет собой «систему отношений, связанных с кредитованием под залог недвижимости (организационно-правовой элемент) и в некоторых случаях оборотом ценных бумаг (финансовый элемент), обеспечивающих привлечение дополнительных средств для финансирования системы в целом». [24, С. 5].

Под организацией процесса кредитования в банке понимаются техника и технология кредитования с целью соблюдения законодательных норм банковской деятельности, снижения кредитного риска и получения достаточной прибыли от совершенной кредитной сделки [28, С.142].

Поскольку большинство авторов (Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая, О.Г. Семенюта, В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов) не выделяет отдельно понятие процесса кредитования юридических и физических лиц, то можно сделать вывод, что рассмотренное выше определение организации процесса кредитования относится в частности и к понятию ипотечного кредитования.

Процесс ипотечного кредитования представляет собой совокупность определенных этапов и участников.

Основные участники ипотечного кредитования и их функции рассмотрены в Приложении 3.

Модели и формы взаимодействия участников ипотечного кредитования разнообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного кредитования). На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредитов [29, С.18-19].

В работе предполагается изучение процесса ипотечного кредитования в рамках одноуровневой системы.

Процесс ипотечного кредитования можно разделить на несколько этапов, каждый из которых вносит свой вклад в качественные характеристики кредита и определяет степень его надежности и прибыльности для банка, а также позволяет установить взаимоотношения кредитного отдела с другими структурными подразделениями банка по выдаче ипотечного кредита.

В отношении количества и содержания каждого из этапов процесса ипотечного кредитования в экономической литературе существуют различные точки зрения.

Так, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова и Н.Н. Рогожина выделяют такие этапы процесса кредитования, как:

.предварительная квалификация заемщика;

.сбор и проверка информации о заемщике;

.заполнение заявления-анкеты на кредит;

.оценка вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг заемщика);

.заключение кредитной сделки;

.обслуживание ипотечного кредита [29, С.14-16].

Предполагается, что этап, связанный с процедурой андеррайтинга заемщика, изначально подразумевает составление кредитным инспектором заявления-анкеты на кредит. Ведь именно на основе этого документа, содержащего подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предмете залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, кредитором производится оценка основных рисков и параметров кредита. Таким образом, считается целесообразным не выделять этап заполнения заявления-анкеты на кредит в качестве самостоятельного элемента процесса ипотечного кредитования.

По мнению В.И. Букато, Ю.В. Головина, Ю.И. Львова процесс ипотечного кредитования включает следующие этапы:

. предварительная квалификация заемщика;

. андеррайтинг заемщика;

. подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

. оценка жилья;

. заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заемщиком и кредитором;

. страхование предмета ипотеки и жизни заемщика;

. обслуживание кредита [12, С. 23-24].

Если сравнить две приведенные последовательности этапов процесса ипотечного кредитования, то можно заметить, что В.И. Букато, Ю.В. Головин и Ю.И. Львов в отличие от Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой и Н.Н. Рогожиной в качестве самостоятельного этапа выделяют страхование предмета ипотеки и жизни заемщика. Это полагается целесообразным, поскольку страхование является важным условием организации кредитного процесса в банке. Тем не мене, стоит отметить, что помимо страхования жизни и предмета залога, комплексное ипотечное страхование предполагает также страхование финансовых рисков и утраты титула собственности заемщиком.

С точки зрения О.Г. Семенюты процесс кредитования банком заемщика можно условно подразделить на несколько этапов:

. Оценка заемщика, его платежеспособности, обеспечения;

. Предоставление ипотечного кредита:

. Оформление страховых документов;

. Оформление кредитных и банковских документов;

Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

. Обслуживание ипотечного кредита:

. Мониторинг исполнения обязательств заемщика;

. Мониторинг состояния залога;

. Мониторинг финансового состояния заемщика, поручителей [28, С.215].

Данная характеристика процесса кредитования представляется достаточно обобщенной и не в полной мере раскрывающей сущность кредитного процесса.

В курсовой работе под ипотечным кредитным процессом будем понимать последовательность следующих этапов:

. Предварительная консультация потенциального заемщика обо всех условиях ипотечного кредита;

. Рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита и прилагающегося к ней пакета документов;

. Анализ вероятности погашения ипотечного кредита (андеррайтинг);

. Подготовка и заключение кредитного договора и обеспечительных обязательств (договора поручительства, договора залога и др.), выдача кредитной суммы;

. Заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье;

. Регистрация прав собственности на приобретенную недвижимость.

. Сопровождение кредита (контроль за выполнением условий договора и погашением кредита).

Схема процесса ипотечного кредитования представлена в Приложении 4.

Таким образом, организация процесса ипотечного кредитования - достаточно длительный, трудоемкий и ответственный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на различных стадиях процесса кредитования, повысить эффективность деятельности банка в целом.

На основе рассмотренных особенностей ипотечного кредитования можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит представляет собой разновидность банковского кредита, обладает всеми основными его свойствами и характеристиками (платность, срочность, возвратность) и отличается рядом особенностей, связанных с обеспечением залогом недвижимого имущества (ипотекой), долгосрочным кредитным периодом, целевым характером кредита, дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства предмета ипотеки. Соответственно процесс ипотечного кредитования помимо стандартных этапов, характерных для всех видов банковского кредитования, включает стадии, обусловленные особенностями ипотечного кредита, в частности, - заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственности на приобретаемое жилье; регистрация прав собственности и предмета ипотеки.