Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

 

1	Стоимость нового строительства, руб.	1 819 700
2	Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	0
4	Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб.	1 819 700
5	Фактический возраст здания, лет	10
6	Нормативный срок эксплуатации, лет	83
7	Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6)	0,12
8	Неисправимый физический износ, руб.	218 364

 

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

                     Общий физический износ объекта оценки

Наименование	рублей.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	0
Неисправимый физический износ	218364
Итого общий физический износ	218364
Стоимость нового строительства	1 819 700
Остаточная стоимость (округленно до сотен)	1 601 300

 

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом
на дату оценки 23 марта 2003 года,
составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки [21] с учетом износа: = 1 601 300 руб

Оценка административно-хозяйственного здания
в рамках сравнительного подхода.

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.

 

Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

№п/п	Наименование объекта	Стоимость предложения о продаже, руб	Площадь общая,м2	Расположение
1	Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль,	1 800 000	532,6	окраина города, 3км от центра
2	Административно-хозяйственое здание совхоза	850 000	490,00	сельский район в 20км от города
3	Здание бывшей гостиницы	2 600 000	490,00	Центр города
4	Объект Оценки	?	497,26	окраина города, 5км от центра

 

В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб