Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания

Интерес к недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

Эксплуатация объектов — деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

В объем работ по эксплуатации включаются следующие работы и услуги:

ü обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);

ü обслуживание кондиционеров;

ü обслуживание лифтового оборудования;

ü текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

ü проведение планово-предупредительных мероприятий;

ü ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы;

ü разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности;

ü выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

ü введение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений;

ü заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;

ü взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;

ü взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит безопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами. Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынка достаточна высока.

Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией между профессиональными участниками рынка необходим.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое — построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни.