Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

 

Как известно, «…под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом». Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав - это их оборотоспособность. В соответствии со ст. 129 ГК РФ по этому критерию недвижимость делится на три категории.

) не ограниченные в обороте объекты недвижимости (могут свободно продаваться, покупаться и переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства) - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, они свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом;

) ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости (могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) т.е. ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке установленном законом.

Например можно отметить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

в пределах особо охраняемых природных территорий;

из состава земель лесного фонда;

в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

в границах закрытых административно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

) изъятые из гражданского оборота объекты недвижимости - это в первую очередь объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок.

Полный перечень таких объектов содержится в Указе Президента РФ от 24.12.1993 года №2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

В перечень, в частности, входят:

недра, лесной фонд, водные ресурсы;

охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

штатное и табельное военное имущество (в т.ч. арсеналы);

специальные полигоны для испытаний;

недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждённому Правительством РФ;

водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

атомные станции;

объекты, предприятия и оборудование для захоронения твёрдых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также различные школы-интернаты, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

федеральные автомобильные дороги общего пользования;

объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

крематории и кладбища;

скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выделены лицензии добывающим предприятиям;

метрополитен;

предприятия по изготовлению государственных знаков;

организации и объекты морской аварийно-спасательной службы, электрорадионавигационной и технологической связи морского и речного транспорта.

Во вторую очередь - это изъятые из оборота земельные участки (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские части и организации Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

объектами организаций федеральной службы безопасности;

объектами организаций органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых, созданы закрытые административно-территориальные образования;

объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

воинскими и гражданскими захоронениями;

инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.