В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли перерегистрация прав, приобретенных ранее?

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат. Регистрация ранее возникших прав

проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет зарегистрировать в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах.

Следует обратить внимание на то, что регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается но иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе — особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.

Что касается прав, правоустанавливающие документы, на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации нрав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным законом, независимо оттого, создано ли в регионе учреждение юстиции но государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.

 Итак, содержание главы о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Вещные нрава на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если были приобретены после 31 января 1998г. и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного нрава подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.