Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1.  Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому.

2. Определение величины накопленного износа строений.

.   Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Так как оцениваемый объект - квартира, то достаточно проблематично и нерационально пробовать восстановить или заменить этот объект аналогичным. Поэтому метод разбивки на компоненты, предусматривающий определение стоимости путем суммирования расходов на строительство аналогичного объекта, и ресурсный метод, основанный на суммировании расходов на основные материалы, оплату труда и эксплуатацию оборудования, будут некорректны. Метод сравнительной единицы, предусматривающий корректировку стоимости типового сооружения на условия рынка, отраслевые коэффициенты, является очень трудоемким, однако достоверным его из-за различий в коэффициентах так же сложно назвать.

Для оценки объекта затратным способом воспользуемся Приказом Минрегиона РФ от 07.06.2012 N 225 "О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на третий квартал 2012 года", согласно которому средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Тульской области на III квартал должна быть принята на уровне 30250руб.

Расчет восстановительной стоимости:

Так как данный объект жилой недвижимости уже был в эксплуатации и причисляется к вторичному рынку жилья, то по нему согласно осмотру оценщика установлен физический износ в размере 20%, что характеризует, что следов повреждений объекта и деформаций нет; полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют. Размер износа составляет:

Остаточная стоимость составляет: