Рынок недвижимости в системе рынков и его взаимосвязь с системой экономического кругооборота

Некоторые исследователи стараются представить рынок недвижимости как часть какого-либо рынка, например рынка товаров, рынка услуг или рынка инвестиций. Действительно, рынок недвижимости обладает рядом признаков, которые позволяют его отнести к тому или иному виду рынка, но в то же время он имеет и ряд особенностей, характерных только для этой сферы экономической деятельности.

Наиболее распространенная точка зрения заключается в том, что рынок недвижимости — одна из разновидностей инвестиционного рынка. Можно выделить несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использовать инструменты согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обладающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения;
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынку недвижимости свойственны и свои «инвестиционные» особенности. Первая особенность — высокий «пороговый» уровень инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, как хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Вторая особенность рынка недвижимости как части инвестиционного рынка заключается в особенностях управления недвижимостью. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следует, по меньшей мере, два вывода:

1. для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
2. для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Третья особенность — неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности, что обусловлено такими фундаментальными свойствами недвижимости, как редкость и ограниченность.

При инвестировании средств в недвижимость доходы от такого вложения, как правило, надежно защищены от инфляции (и в большей степени, чем финансовые активы), так как через арендную плату или цену инфляция переносится в доход и доход растет вместе с инфляцией. Кроме того, недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

В отличие от обычных инвестиций сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать 10% от цены.

Сущность недвижимости как товара состоит из трех аспектов:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т. п.);
• юридические характеристики объекта недвижимости (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики объекта недвижимости, дающие представление о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т. п.).

Кроме вышеперечисленных аспектов отдельно можно выделить дополнительные аспекты:

• затраты на содержание объекта недвижимости (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т. д.);
• доходность объекта недвижимости (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т. д.).

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится в первую очередь его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу отличительных признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т. д.), конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю над темпами физического износа. Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3–3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности РН, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

• рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
• рынок коммерческой недвижимости — для обеспечения торгово-технологических и управленческих процессов;
• рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
• рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.