Раскройте сущность ипотечного кредита и ипотеки. Правовая основа ипотечного кредитования в РФ и роль в активизации реальных инвестиций.

Ипотечный кредит (ипотека) - кредит, выдаваемый для покупки недвижимости под залог недвижимости в качестве обеспечения возврата кредита. Обычно это долгосрочный заем, выдаваемый на длительный срок. Ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся в собственности, так и под обеспечение приобретаемой недвижимости - как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок. Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели - например, на ремонт квартиры.

Одной из разновидностей срочных ссуд, используемых для финансирования инвестиционных проектов, является ссуда под залог недвижимости (ипотечная ссуда).

Для финансирования инвестиционных проектов могут использоваться:

· стандартные ипотечные ссуды (погашение долга и выплата процентов осуществляются равными долями);

· ипотечные ссуды, предусматривающие неравномерные процентные платежи (например, на начальном этапе взносы увеличиваются с определенным постоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами);

· ипотечные ссуды с изменяющейся суммой выплат (в льготный период выплачиваются только проценты, и основная сумма долга не увеличивается);

· ипотечные ссуды с залоговым счетом (при выдаче ссуды открывается специальный счет, на который заемщик вносит определенную сумму как гарантию выплат взносов на первом этапе осуществления проекта).

Система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды.

В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования, в частности:

· система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита;

· система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство;

· система, предусматривающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования (жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.);

· система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства.

Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. В случае неплатежеспособности заемщика погашение задолженности будет происходить за счет стоимости залога, поэтому точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции РФ: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Таким образом, основным фактором успешного развития ипотечного жилищного кредитования является активное участие всех уровней государственной власти и местного самоуправления.

Органами общей компетенции в системе ипотечного жилищного кредитования являются Президент РФ и Правительство РФ. Президент РФ определяет общую политику развития системы ипотечного кредитования. Так, в Указе Президента РФ от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» содержится послание Правительству РФ о повышении эффективности государственного управления и качества государственных услуг, предоставлении доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия, разработке государственной программы обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, создании плана мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов и т.д.

Правительство РФ разрабатывает государственные программы по обеспечению граждан доступным жильем. На сегодняшний день особую роль среди нормативных актов занимают Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы», Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года».

Роль государства и органов местного самоуправления в системе ипотечного жилищного кредитования определяется Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, в соответствии с которой органы государственной власти:

1. создают необходимую правовую базу и занимаются ее усовершенствованием;

2. осуществляют поддержку участников рынка ипотечного кредитования в период кризиса;

3. оказывают содействие в развитии специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения;

4. создают необходимые условия для жилищного строительства экономкласса в объемах, необходимых потребности и спросу населения;

5. выполняют обязательства по обеспечению жильем определенных категорий граждан, по социальным выплатам на приобретение, строительство жилья, оплату первоначального взноса по ипотечным жилищным кредитам в соответствии с утвержденными программами;

6. занимаются развитием рыночных источников финансирования ипотеки на основе ипотечных ценных бумаг;

7. формируют дифференцированный территориальный подход к развитию рынка ипотеки в зависимости от типа рынка жилья;

8. оказывают содействие в формировании и дальнейшему развитию механизмов реструктуризации долгов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации;

9. занимаются развитием института регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также его усовершенствованием;

10. осуществляют деятельность, направленную на обеспечение гласности в сфере ипотечного кредитования, включая создание единых баз данных.

Органы государственной власти субъектов РФ выполняют следующие функции:

– оказывают содействие для обеспечения конкуренции на первичном рынке ипотеки;

– создают необходимые условия для развития рынка жилья;

– осуществляют деятельность, направленную на применения единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории Российской Федерации;

– оказывают содействие по реализации региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;

– поддерживают строительство жилья экономкласса;

– оказывают содействие в деятельности региональных ипотечных операторов.

Органы местного самоуправления осуществляют:

– создание маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда;

– поддержку заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога;

– содействие развитию рынка найма жилья.