Этапы развития ипотечного кредитования в России

Формирование и становление ипотечного кредитования является одним из важных направлений не только банковской, но и государственной политики любого государства. Развитие ипотечного кредитования в России условно можно разделить на пять этапов (табл. 1) [16, с.32].

Таблица 1 – Этапы развития ипотечного кредитования в России

Первый этап. «До 1754 года в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые выдавали бы кредит под залог  недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признали нормальную ссудную ставку в 20 % годовых. В середине XVIII в. Государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество» [7, с.143]. В указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую процентную ставку – 6 % годовых. Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента началась история ипотечного кредита в России.

Второй этап. «До отмены крепостного права банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Государственный банк для дворянства, учрежденный в 1754 г по указу Елизаветы Петровны, создал основные конторы в Санкт-Петербурге и Москве при Сенате и Сенаторской конторе – для дворян. В 1786 г. Банк был преобразован в Государственный заемный банк. Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом Павла I в 1797 г., отличался тем, что он занимался выдачей долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет» [15, с.32]. Итогом функционирования «казенных» банков являлась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам – помещикам было роздано 425 млн. р., по залог 7 млн. крепостных душ. Во-вторых, 521 млн. р. был позаимствован в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга. Назрела необходимость радикальных общественно – политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразование казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную, на принципах частного кредита.

Третий этап. «С 60-х гг. XIX в. В России стали учреждаться акционерные коммерческие банки, развитие которых активизировалось в 90-е гг. XIX в. Важную роль в экономической жизни страны стали играть ипотечные банки, предоставлявшие кредиты под землю и другую недвижимость, и городские банки, находившиеся в ведении городских управлений. В 1896 г. в России был принят закон об организации мелкого кредита. Массовый характер приняло возникновение ссудно-сберегательных товариществ. В 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. – уже 15 450. К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же и само право на частную собственность» [17, с.43].

Четвертый этап. «До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное развитие бизнеса, жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1–3 года, под заоблачные процентные ставки. С 2000 года банки стали активно входить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10–15 лет, а в рамках отдельных региональных программ – до 20–25 лет. Снизились процентные ставки до 10–15 %. За 2001–2002 гг. было предоставлено более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов» [10, с.32]. К 2002 году данная сумма удвоилась. В 2003–2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования. Начиная с 2005–2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения. «В 2009 году экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Основными причинами такого роста является сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость, снижение уровня дохода у заемщиков» [15, с.38].

Пятый этап. Ипотечный рынок на протяжении с 2010–2014 гг. являлся одним из основных источников роста жилищного строительства в России. «На первичном рынке в данный период не менее 30–50 % сделок с жильём совершалось с привлечением кредита. Развитие ипотеки было одним из определяющих факторов для рынка жилья и вносило ощутимый вклад в рост ВВП» [18, с.43].

Однако девальвационный и инфляционные шоки декабря 2014 –2015 года привели к изменению положительного тренда. Девальвация вызвала всплеск инфляции, а подъем ключевой ставки – рост ставок на рынке. В результате существенно сократились объемы выдачи за первые восемь месяцев 2015 года.

Таким образом, развитие ипотечного кредитования за всю историю своего развития претерпевает как рост, так и падение. В настоящее время, ипотечное кредитование находится в весьма шатком положении, заемщики стараются избегать данного вида кредитования и предпочитают пользоваться им лишь в случае необходимости.