Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

При анализе критерия «Законодательно разрешенное» (рассмотрения законных способов использования, которые не противоречат существующему виду права на участок, распоряжениям о зонировании, существующим ограничениям на использование земельного участка) было выявлено, что наилучшему и наиболее эффективному будет соответствовать только текущее использование. Так как земельный участок принадлежит должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое предполагает осуществления владением и пользованием этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями.

Физически возможные варианты использования. Рассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Все коммуникации доступны на участке. Помещения находятся в удовлетворительном состоянии. По своим размерам и характеристикам, с учетом местоположения объекта оценки - наилучшее использование в качестве административно-складских площадей.

Законодательно разрешенное использование. Если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объекты, в настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Мы также принимаем во внимание возможность разрешения на перепрофилирование объектов. Вариант получения разрешения на снос строений представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается.

Экономически целесообразно. Имеющие улучшения могут обеспечить доходность землепользования в качестве административно-складских помещений.

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.

В результате проведенного анализа, оценщики пришли к выводу, НЭИ оцениваемого объекта будет его текущее использование.

 

     6.3 Подходы к определению рыночной стоимости земельного участка.

 Существует три общепринятых подхода в оценке:

Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Подходы к оценке

Сравнительный

Доходный

Затратный

Метод капитализации земельной ренты

Метод сравнения

Метод выделения

Метод остатка для земли

Метод распределения

Метод предполагаемого использования

                                              

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ    ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ.

При расчетах стоимости был проведен анализ рынка земельных участков, определены основные недостатки и преимущества подходов и методов оценки. Изучив ситуацию, оценщики сделали вывод, что стоимость участка, приносящего доход, должна содержать доходную и рыночную составляющие.

Таким образом, по расчетам оценщиков ООО АКГ «ЭКФАРД»,

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого участка,

на дату оценки, составляет:

Рублей.

                          Оценщик

 

 

              Оценщик I категории

 

    Директор                    

 

         ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА.

1. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р.

2. Руководство по оценке бизнеса. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли, пер. -М.: РОО, 1996г.

3. Оценка рыночной стоимости. В.М. Рутгайзер, М.: Дело, 1998г.

4.Оценка бизнеса. Коллектив авторов. -М.: Финансы и кредит, 1999г.

5.«Вопросы оценки» №3, 2002г. М.Захарова, О. Юманова, Е.Романенко.

6. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001), (ред. от 19.06.2007).

7. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от11.04.2006 №206, от 14.12.2006 №767).

8. ФЗ от 18.06.2001 №78-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О землеустройстве» (принят ГД ФС РФ 24.05.2001).

9. ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об оценочной деятельности в РФ».

10. Учебно-практический комментарий к земельному законодательству РФ / Под ред. О.Л. Дубовик. – М.: Эксмо, 2006. – 1152 с.

(http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm).