Правовые основы оценки недвижимости

Одной из новых профессий, появившихся, а России с началом рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Состав информации для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом можно разбить на три составляющие:

1)данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения;

2)данные о физических и экономических характеристиках объектов - аналогов и их окружения;

3)рыночная и ценовая информация об объектах – аналогах.

Сравнительный подход состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними. Базируется на методах, которые основываются на анализе текущих затрат на воспроизводство собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по объекту. Ограничением данной группы применяемых методов является то, что полученные результаты не отражают движущей силы спроса и предложения на рынке недвижимости.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости, если имеются аналогичные объекты, активно обращающиеся на рынке в период, близкий в дате оценки. Активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее применяется для оценки специализированных объектов и недвижимости в составе имущественного комплекса промышленных предприятий. Помимо прямого назначения используется для оценки арендных ставок износа улучшений, коэффициентов заполняемости и других параметров.

Рисунок 1 - Алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Характеристики местоположения:

· климат, ресурсы, топография, грунты, почва;

· по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т. д.;

2. Характеристики земельного участка:

· размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т. д.;

3. Характеристики зданий и сооружений:

· количество;

· тип, год и качество постройки;

· стиль, планировка, конструкции и т. д.

4. Факторы спроса:

· уровень занятости;

· величина заработной платы и доходов;

· платежеспособность;

· наличие источников финансирования;

· ставки процента и аренды;

· издержки при формировании продаж;

5. Факторы предложения:

· площадь продаваемой земли;

· число объектов, выставленных на продажу;

· затраты на СМР;

· финансирование, налоги.

Социальными факторы, влияющими на стоимость недвижимости являются:

1. базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования;

2. базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

3. тенденции изменения уровня образования, уровня преступности;

4. стиль и уровень жизни.