Структура цены ипотечного жилищного кредита

Компоненты цены ипотечного кредита складываются из нескольких основных составляющих:

1) базовая ставка, или стоимость привлекаемых кредитных ресурсов;

2) надбавка, которая предназначена для формирования резервов для покрытия потерь в связи с рисками;

3) административные расходы, включающие как расходы, связанные непосредственно с данными операциями (операционные расходы), так и общебанковские расходы, относимые в определенной пропорции на издержки данного подразделения;

4) надбавка, предназначенная для формирования прибыли.

Цена отражает стоимость привлекаемых банком ресурсов для выдачи долгосрочных ипотечных жилищных кредитов (средняя стоимость средств по депозитам, ставка купонного дохода, выплачиваемого по долговым ценным бумагам, или стоимость межбанковского кредита и т.п.). Поскольку у кредитора могут быть различные источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов, он рассчитывает для себя некую базовую ставку, включающую средние издержки по привлекаемым ресурсам.

В затраты по привлечению ресурсов включаются суммы уплаченных процентов по расчетным счетам и депозитам, а также заемным средствам и долговым обязательствам банка:

· заемным кредитным средствам на межбанковском рынке;

· счетам и вкладам до востребования населения;

· срочным вкладам населения;

· счетам и депозитам юридических лиц;

· другим долговым обязательствам банка (депозитные, сберегательные сертификаты, облигации, другие ценные бумаги, с помощью которых банк привлекает средства для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов).

Устанавливая процентные ставки по ипотечным кредитам, банки должны учитывать риски, связанные с привлечением кредитных ресурсов и процессом предоставления и обслуживания кредита. Уровень рисков самым непосредственным образом влияет на уровень так называемых надбавок к ставке по кредитам, связанных с различными рисками, характерными для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования (кредитный риск, риск процентных ставок, риск досрочного погашения кредита и т.д.).

Общебанковские затраты на обеспечение деятельности банка включают:

· расходы на содержание аппарата управления;

· расходы на амортизацию оборудования, аренду и эксплуатацию помещения;

· расходы на оплату услуг вычислительного центра и другие.

Выделяют три основных типа операционных расходов:

· расходы на привлечение кредитных ресурсов;

· расходы на оформление и предоставление ипотечных кредитов;

· расходы на обслуживание ипотечных кредитов.

Анализируя средние операционные затраты, связанные с предоставлением долгосрочных ипотечных кредитов, следует отметить существенные различия, зависящие от способа и источника привлечения ресурсов посредством депозитов и посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

По сравнению с депозитными учреждениями кредиторы, привлекающие оптовые ресурсы с рынка капиталов, как правило, более эффективны и имеют более низкие операционные расходы. Более высокие средние расходы депозитных учреждений связаны с созданием, использованием и поддержанием филиальной сети, а также с необходимостью проведения большего количества различных операций по вкладам и расчетным счетам. В свою очередь, ипотечные банки и компании, специализирующиеся исключительно на предоставлении и обслуживании ипотечных кредитов и не работающие с вкладами и счетами, экономят расходы за счет высокой специализации и отсутствия необходимости в поддержании деятельности структурных подразделений по ведению расчетов клиентов, счетов и депозитов.

В табл. 6.2 представлены данные по различным странам, отражающие уровни надбавок к базовой ставке, по административным расходам на проведение операций по ипотечному кредитованию — в зависимости от типа кредитора в различных странах, классифицированных по типам кредитных институтов и способам привлечения ресурсов.

 

Таблица 6.2. Средняя величина административных затрат на проведение операций ипотечными кредиторами (данные на 1990 г.)

Страна	Тип кредитного института	Надбавка к базовой ставке
Дания	Ипотечные банки Депозитные институты	22 бп* 189 бп
Франция	Ипотечные банки Депозитные институты	150 бп 250 бп
Германия	Ипотечные банки Депозитные институты	23 бп 210 бп
Великобритания	Централизованные кредитные институты Строительные общества	25 бп 116 бп
США	Ипотечные банки Сберегательные общества	27 бп 221 бп
* бп — базисные пункты (1/100 процентного пункта).

Источник: Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России...

 

Прослеживается тенденция снижения уровня административных затрат в зависимости от формы привлечения ресурсов и типа кредитного института: депозитные институты показывают гораздо большие издержки, чем специализированные ипотечные банки, которые не связаны с деятельностью по привлечению и хранению вкладов граждан и юридических лиц.

Рис. 6.1―6.3 иллюстрируют отдельные компоненты цены ипотечного кредитования в Европе.

 

Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. October. Р. 44.

Рис. 6.1. Средние операционные затраты (% от задолженности по ипотечным кредитам)

Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. Op. cit., p. 27.

Рис. 6.2. Средняя доходность ипотечного кредитования в странах Европейского союза (ежегодная прибыль после уплаты налогов, % от задолженности по ипотечным кредитам)

 

Источник: Low, Simon, Matthew Sebag-Monteiore, Achim Dubel. Op. cit., р. 41.

Рис. 6.3. Издержки, связанные с получением кредита (% от стоимости жилья)

В затраты включены: оценка стоимости жилья, нотариальные сборы, сборы за регистрацию договоров, налоги, связанные с ипотечным кредитом, административные сборы агентства недвижимости и другие затраты, связанные с кредитом.