Отказ от преимущественного права покупки имущества, особенности в защите прав несовершеннолетних

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 250 ГК РФ. При этом если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства. В запросе нотариуса и постановлении органов опеки и попечительства (приложение 3) должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

Однако зачастую при получении разрешения органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки в интересах несовершеннолетнего могут возникнуть сложности. Например, в исторических районах Санкт-Петербурга из-за большого количества коммунальных квартир, при отчуждении имущества, (доли) в коммунальной квартире необходимо согласие всех сособственников. Очень часто сособственников крайне сложно найти, они не проживают по месту регистрации, а если сособственник - несовершеннолетний, законные представители несовершеннолетнего должны представить в орган опеки и попечительства заявления с просьбой дать разрешение на отказ от преимущественного права и пакет документов, что еще больше усложняет совершение сделки купли-продажи.

В связи с этим, уже имеется практика обращений граждан в суд:

К.О.В. обратился в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 года №126 в части, предусматривающей предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество. В обоснование своего требования указал на то, что оспариваемое нормативное положение противоречит статьям 1, 153, пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, нарушает его право на государственную регистрацию действительного, соответствующего законодательству и исполненного сторонами договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру и перехода к нему права собственности на указанную долю, т.к. одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний. В судебном заседании представитель заявителя К.В.А. ссылалась на то, что ни один федеральный закон не требует представлять предусмотренное оспариваемой нормой разрешение (согласие) на отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки, орган опеки и попечительства ни при каких обстоятельствах не может дать отрицательного ответа, нотариально засвидетельствованный отказ является достаточной мерой защиты интересов несовершеннолетнего сособственника, действует презумпция добросовестности родителей, которым нотариусом разъясняются последствия отказа. Верховный Суд РФ в удовлетворении заявления К.О.В. отказал по следующим основаниям: отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности. В частности, если родитель, являясь наряду с ним участником общей собственности, выражает свое согласие на совершение сделки с намерением самому воспользоваться данным правом в ущерб интересам ребенка, либо когда другой родитель настаивает на реализации несовершеннолетним, обладающим достаточными средствами для покупки, преимущественного права приобретения отчуждаемой доли, либо когда законный представитель и несовершеннолетний заблуждаются в последствиях отказа от имеющегося права на приобретение доли и т.п.

Выяснение действительного желания и возможности реализации несовершеннолетним участником долевой собственности принадлежащего ему преимущественного права покупки, мнения обоих родителей, наличия или отсутствия противоречия между интересами родителей и детей, когда родители в силу пункта 2 статьи 64 Семейного кодекса РФ не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, и других обстоятельств, имеющих значение для защиты интересов несовершеннолетнего, входит в компетенцию органов опеки и попечительства, в связи с чем нельзя признать правильной ссылку представителя заявителя на достаточность разъяснения нотариусом последствий отказа от преимущественного права покупки.

Однако, на практике, орган опеки и попечительства не имеет фактической возможности понять, есть ли противоречие между интересами родителя и несовершеннолетних детей. При получении разрешения не представляется возможным выяснить, имеются ли в действительности денежные средства у несовершеннолетнего, достаточные для приобретения доли, на которое у него есть преимущественное право. В данном случае, так или иначе работает презумпция добросовестности родителей, которые в ходе подачи заявления обязаны известить орган опеки и попечительства об имеющихся у ребенка средствах.

Учитывая вышеизложенное, представляется необходимым внесение изменений в законодательство в части предоставления права родителям на отказ от преимущественного права покупки в интересах несовершеннолетнего, без согласия органа опеки и попечительства. Так как на практике родители сами решаю вопрос отказа от права покупки, разрешение органа опеки и попечительства носит формальный характер.