Законодательство о недвижимости в Германии.

В германской модели недвижимого имущества римский принцип "superficies solo cedit" получил наиболее полное воплощение. Единственным телесным объектом недвижимости является земельный участок. К недвижимости германское право приравнивает также права на недвижимость, которая именуется "юридическими земельными участками" и подчинена юридической конструкции вещи.

Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответствии с § 93 Гражданского уложения Германии от 24 августа 1896 г. (далее - ГГУ) вещи, которые не могут быть отделены так, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав. Существенными составными частями земельного участка являются строения. Вещи, которые включены в строение для его возведения, признаются существенными составными частями строения (абз. 2 § 94 ГГУ).

Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. Принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и т.п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

Правовое положение существенной составной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может как движимая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом - во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи - строения.

При принятии ГГУ остро встал вопрос о возможности горизонтального деления зданий. Необходимость правового регулирования горизонтального деления зданий возникла в Германии еще в середине XIX в., когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. В таких домах одна квартира обычно занимала один этаж, вследствие чего возник прецедент поэтажного деления здания между сособственниками.

Проблемы совместного пользования и содержания такой недвижимости породили создание германскими законодателями системы принципов регулирования общественных отношений под названием "кондоминиум". Необходимо было соотнести поэтажную собственность с римским принципом "superficies solo cedit", поэтому ученые и практики полагали, что жильцы, кроме собственности на отдельный этаж, имеют еще и кондоминиум (от лат. Condominium) на земельный участок, занятый строением. Однако ст. 961 (п. 2) запретила установление новых поэтажных прав, сохранив уже возникшие. Несмотря на законодательное воспрещение, конструкция "кондоминиум" сохранилась и впоследствии была реализована применительно к праву собственности на квартиры в многоквартирном доме, чему посвящен отдельный Закон Wohnungseigentumsgesetz - "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г.

В соответствии с указанным Законом может возникнуть право собственности на жилое помещение. Согласно § 1 Закона право собственности на жилое помещение является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является. Право собственности на жилое помещение не может возникнуть таким образом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки. Общей собственностью согласно настоящему Закону является земельный участок, а также части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц. Индивидуальное право собственности без права на общую долевую собственность, к которой оно принадлежит, не может быть отчуждено или обременено.

Право собственности на жилое помещение возникает в силу договора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Согласно § 3 Закона общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому совладельцу предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке. При этом индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой.

Индивидуальное право собственности на жилое помещение может возникнуть в результате раздела собственником земельного участка. В соответствии с § 8 Закона на основании заявления в орган по регистрации земельных правоотношений собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке.