История укрепления прав на недвижимость в России

Известно, что писцовые книги, составлявшиеся на Руси с конца XV до конца XVII в., стали первым инструментом, позволившим в некоторой степени контролировать акты завладения недвижимостью. Эти книги содержали более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий и могли служить законным удостоверением владения, однако правопорождающего или правопрекращающего значения они не имели. Переход прав в отношении недвижимого имущества основывался на купчих, а затем на крепостях, существовавших независимо от писцовых книг.

С XVI в. в отношения по поводу возникновения и прекращения прав на указанные объекты начала вмешиваться власть. Сторонам договора продажи недвижимости вменили в обязанность представлять купчие в приказы. Насколько это было необходимо для перехода вотчинного права, с достоверностью судить невозможно. Однако несомненно, что со времени Уложения 1649 г. записка в поместном приказе "вотчины за купцом" приобрела обязательный характер, и именно с ней соединялось понятие о переходе вещного права.

Заметим, что уже в этот период основание приобретения не отождествлялось с самим приобретением или переходом имущества. Первому соответствовала купчая или акт, служивший основанием перехода, второму - передача или вотчинная записка имущества за приобретателем. Помимо проверки оснований прав лица, передающего или уступающего имущество, с запиской связывалось собирание пошлин.

В результате проводимых Петром I реформ был установлен новый - так называемый крепостной - порядок совершения актов*(9). Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14 марта 1866 г. Все факты, касавшиеся недвижимости, нотариус отражал в двух книгах: крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости.

Вновь созданный крепостной порядок преследовал уже не только фискальные цели государства, но и предполагал упорядочение процесса передачи прав на недвижимое имущество. Он содержал в себе такие элементы развитой системы укрепления прав на недвижимость, как принцип специальности и начало легалитета. Запись организовывалась таким образом, что каждому объекту недвижимости соответствовал отдельный лист реестра, состоявший из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него. Кроме того, запись в крепостную книгу и отметка в реестр крепостных дела вносились старшим нотариусом лишь в случае отсутствия оснований для отказа, т.е. после проверки соответствия совершаемого акта нормам законодательства.

Тем не менее, и эта система не обеспечивала в полной мере надежности оборота недвижимого имущества в силу большого количества противоречащих друг другу правовых норм, отсутствия единой законодательной системы, а также неразвитости принципа гласности, гарантирующего право свободного доступа к записям крепостных книг и реестров крепостных дел, в том числе без согласия собственника.

Для устранения недостатков крепостного порядка к 1881 г. был разработан проект Вотчинного устава. Разработчики определили цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности". Построение такой системы предполагало проведение на практике принципов публичности, специальности, старшинства вотчинных прав, а также начала внесения.

Проектом Вотчинного устава предусматривалось введение института вотчинных книг, в которые должны вноситься записи о правах на недвижимость и сделках с ней. Эти книги являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях:

- при отчуждении недвижимости;

- ее залоге;

- при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих согласно закону совершения крепостного акта;

- при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами.

Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Теория видимости права, воплощенная в проекте Вотчинного устава, нашла развитие и в проекте Гражданского уложения Российской империи, согласно которому собственником недвижимости или обладателем иных вещных прав на нее считался тот, чье имя было внесено в поземельные книги. Право, добросовестно приобретенное у лица, внесенного в поземельные книги, характеризовалось бесповоротностью. Исключения составляли только случаи безвозмездного или недобросовестного приобретения недвижимости*(10).