Определяем неустранимый физический износ при помощи метода срока жизни и   метода анализа эффективного возраста.

ИЗНОС % = Тэф. / (Тэф + Тост.)

Тэф. = Тн. – Тост., лет

где      Тэф. – эффективный возраст, лет

        Т ост. – срок остаточной полезной жизни, лет

       Тн. – продолжительность экономической жизни (срок нормативной службы), лет

 

Наименование объекта	Нормативный срок службы, лет	Срок остаточной полезной жизни, лет	Эффективный возраст, лет	Физический износ, %
Жилое здание, в котором расположен Объект оценки

    

Физический износ жилого здания, в котором расположен Объект оценки, рассчитанный методом срока жизни и анализа эффективного возраста в процентном выражении составляет, округленно - _________%.

 

Итак, на основе экспертной оценки физического износа элементов конструкций, а также на основании метода срока службы здания,  в котором расположен оцениваемый объект,

Физический износ составляет - ____________%.

 

 

Определяем физический износ Объекта оценки______________________________

Данные для расчета физического износа Объекта оценки используем из Акта обследования Объекта оценки, составленного после визуального осмотра.

Соберем данные технического состояния Объекта оценки в табличную форму.

Общая характеристика технического состояния Объекта оценки

Наименование комнат    (помещений) Объекта	Площадь,  кв.м	Техническое состояние	Уровень отделки
			стены	окна	полы	потолки	двери
		(Косметический ремонт; капитальный ремонт; требуется ремонт; хорошее состояние)

 

  Таблица физического износа уровня отделки Объекта оценки

Отделка элементов конструкций комнаты (помещения)	Признаки износа уровня отделки	Физический износ, %	Примерный состав работ по устранению износа
Стены по материалам отделки: - - -
Полы по материалам отделки: - - -
Потолки по материалам отделки: - -
Окна по материалу:
Двери по материалу: - -

 

          Дадим оценку физическому износу полов, стен, потолков, окон и дверей из различных материалов Оцениваемого объекта.

Оценка физического износа отделки объекта оценки----------------- из различных материалов.

!!!!!!!! ПРИМЕР

Определяем физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные - в жилых комнатах и коридорах; дощатые - в кухнях и метлахские плитки - в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл.

 

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Pi/Pk) * 100	Физический износ участков элементов, % Фi	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Паркетные полы
В спальнях	25	30	(25/100)х30	7,5
В общих комнатах 1-ый участок	12	50	(12/100)х50	6
То же 2-ой участок	28	40	(28/100)х40	11,2
В коридорах	10	60	(10/100)х60	6
ИТОГО:	75			30,7
Дощатые полы
1-ый участок	10	50	(10/100)х50	5
2-ой участок	5	40	(5/100)х40	2
ИТОГО:	15			7
Полы из метлахской плитки
1-ый участок	6	30	(6/100)х30	1,8
2-ой участок	4	50	(4/100)х50	2
ИТОГО:	10			3,8

Всего полы - 100. _Фк =41,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

!!!!!!!!!!!!!! И так далее для каждой конструкции Объекта – потолков, стен, окон и дверей.

Определяем физический износ уровня отделки Оцениваемого объекта в целом

Удельные веса конструктивных элементов приняты в соответствии со сб. N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970.

По таблице рекомендуемого Приложения определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа отделки элементов, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу.                                              

Наименование элементов комнаты или помещения	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. N 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице Прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, li x 100, %	Физический износ элементов помещения, %
				по результатам оценки Фк	средневзвешенное значение физического износа
1. Стены
2. Полы
3. Окна
4. Двери
5. Потолки
6.Сантехническое оборудование: - отопление - ХВС - канализация
7.Электрооборудование

                                                                                   Фз= 

Полученный результат округляем до 1%

 

Физический износ Объекта оценки _______________________________ составляет  - %.

Расчет стоимости физического износа Объекта оценки

Для расчета устранимости физического износа составим Ведомость объемов работ на Объект оценки. Ведомость объемов работ составляем на основе данных из Таблицы физического износа уровня отделки Объекта оценки, составленной на основе Акта обследования Оцениваемого объекта визуально.

                                    Ведомость объемов работ

                      на Объекте:__________________________________

№ п/п	Наименование работ, затрат	Ед. изм.	Коли-чество	Формулы подсчеты объемов	Примечание

На основе Ведомости объемов работ определим стоимость физического износа.

Для определения стоимости строительных работ составим смету базисно-индексным методом.

!!!!!!!!!!!!!!! Дать определение базисно-индексному методу и структуры сметной стоимости.

 

Локальная смета на ремонтные работы по устранению физического износа Объект:______________________________________________________

Составлена на основе ГЭСН -2001, ТЕР – 2001                   Сметная стоимость________

В УРОВНЕ ЦЕН_________________

№ п/п	Шифр расценки	Наименование работ	Ед. Изм.	Кол- во	Прямые затраты в базисном уровне цен на ед.изм., руб.	в том числе зарплата строителей и машинистов в баз.уровне цен	Прямые затраты В текущих ценах на объем, руб.	в том числе зарплата строителей и машинистов в текущем уровне цен на объем	Накладные расходы, % / руб.	Сметная прибыль, % / руб.	Сметная стоимость в текущих ценах, руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	63-6-1	Подклейка обоев отд.мест П.10365 инд.10,98	100 Кв.м		1107,37	455,99			77	50

 

 

Итак, стоимость устранимого износа может составить на момент оценки объекта оценки________________________руб.