Принципы ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование как процесс базируется на совокупности принципов, которые образуют методологическую основу функционирования ипотечного жилищного кредитования.

Вследствие этого, ипотечное жилищное кредитование основывается на таких принципах, как:

1) принцип возвратности – подразумевает обязательное погашение заемщиком всей суммы основного долга по кредиту, то есть происходит постепенное погашение кредита путем перечисления определенной суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в пункте 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) принцип платности – означает то, что заемщик обязан заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность возмездность кредитных ресурсов.

В соответствии со статьей 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает в качестве вознаграждения за пользование кредитными средствами – проценты. В соответствии со статьей 30 Федерального закона от 02 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности»^[15] в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

3) принцип обеспеченности – предполагает, что кредит предоставляется только под залог недвижимости, которое становится предметом ипотеки.

Данный принцип говорит о том, что необходимо обеспечить имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Если вдруг возникает такое нарушение, то удовлетворение требований кредитора осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

4) принцип срочности – означает, что кредит должен быть возвращен своевременно в заранее установленный срок, который указан в кредитном договоре. В случае если заемщиком были нарушены сроки возврата кредита, то кредитор вправе принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

5) принцип специальности – данный принцип означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости или же права на него.

Вследствие этого, принцип предусматривает возможность установлени ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

6) принцип обязательности – данный принцип предполагает обязательное внесение сведений об ипотечном кредите в Единый государственный реестр недвижимости;

7) принцип гласности – предусматривает, что любое заинтересованное лицо может ознакомиться с данными ЕГРН. Данный принцип выражен в статье 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

8) принцип достоверности – означает, что записи, находящиеся в ЕГРН считаются достоверными, то есть в отношении данного имущества не существует иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров.

9) принцип приоритета – предполагает, что предыдущая ипотека находится в приоритете над последующей, и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРН (в ипотечную книгу). Вследствие этого, кредитор, который заключил самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в пункте 1 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки».

10) принцип бесповоротности – данный принцип направлен на обеспечение стабильности и предполагает, что ипотека прекращается лишь в случаях, которые прямо предусмотрены в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

11) принцип дифференцированности – означает, что при анализе кредитоспособности потенциального заемщика кредитная организация разрабатывает собственную методику анализа каждого заемщика;

12) принцип целевого назначения – данный принцип предполагает, что средства, полученные от кредитора, должны быть использованы строго по назначению.

Таким образом, правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.