Развитие национальных систем ипотечного кредитования за рубежом.

Во всем мире технологии инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· Контрактные сбережения;

· Ипотечное кредитование;

· Государственная поддержка.

Контрактные сбережения. Во Франции по сберегательному счету можно накапливать до тридцати пяти тысяч евро и после этого получить льготный кредит 60 тысяч евро под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере две тысячи пятьсот евро.

Ипотечное кредитование. Наиболее совершенной является американская двух-уровенная система ипотечного кредитования. На первом уровне формируются закладные по ипотечному кредитованию, на втором уровне – на сумму закладных выпускаются ипотечные облигации, которые размещаются в дальнейшем среди частных инвесторов. Например: 31.01.08. в России было выпущено 10 000 000 ипотечных облигаций, номиналом в 1 000 рублей, с ожидаемой стоимостью купона 8-8,5% годовых.

Государственная поддержка. Основной формой государственной поддержки являются государственные гарантии. В настоящее время федеральное законодательство США разрешило использование бюджетных средств для приобретения ипотечных облигаций, тем самым, прировняв их к государственным обязательствам. Из-за такой самоуверенности в том, что государство все спишет, банки США стали выдавать непокрытые ипотечные кредиты. В результате разгорелся кризис, который стоит на сегодня в США сто сорок пять миллиардов долларов. Этот кризис вызвал недоверие к ценным бумагам у частных инвесторов, в результате на всех фондовых рынках мира начался обвал ценных бумаг.

Основные принципы ипотеки, вытекающие из закона «Об ипотеке»:

1. Гласность или публичность – доступ каждого заинтересованного лица в информации, содержащейся в регистрационной ипотечной книге;

2. Специальность – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3. Достоверность – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и ограничений, кроме обозначенных (права трех лиц);

4. Старшинство – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени занесения его в ипотечную книгу;

5. Бесповоротность – ипотека прекращается лишь в случаях прямо предусмотренных в законе или договоре;

6. Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

1.3 Ипотечные банки, их деятельность. Создание федерального агентства ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредита под залог недвижимого имущества.

В законе «О банках и банковской деятельности» понятия «ипотечный банк» нет.

Отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит по средствам выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств, закладных листов. Как правило, в основном, из-за нехватки «длинных денег» ипотечные банки пускают закладные листы в свободную продажу, то есть перепродают.

14 октября 2003 года был принят Федеральный закон РФ от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», который разрешил банкам выпускать ипотечные облигации. В свою очередь, Центральный банк инструкцией 112-И от 31 марта 2004 года установил обязательные нормативы Н-17, Н-18, Н-19. Норматив минимального соотношения размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигации устанавливается в размере 100% (Н-18), то есть банк имеет право выпускать облигации в размере не выше объема собственных средств.

Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК) было создано в сентябре 1997 года для содействия развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Оно было создано по образцу федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США.

Функции ФАИЖК:

¨ содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средствам рефинансирования (покупка закладных) ипотечных кредитов, выдаваемых банками – первоначальными кредиторами;

¨ привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения (привлечение инвестиций в России и за рубежом);

¨ содействие в повышении ликвидности банков, путем перевода неликвидных активов в ликвидные (наличность). Наличность – денежные средства, находящиеся в кассе и на корреспондентском счете;

¨ стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

¨ представление интересов ипотечных структур в правительстве и в других государственных учреждениях.

В августе 2003 года Банк России определил степень риска и возможность обесценения облигаций агентства, прировняв их ко второй группе активов с коэффициентом риска 10%.

По этой оценке ипотечные облигации приравниваются к ссудам гарантированным правительством.

Во Владивостоке представителем ФАИЖК выступает ОАО «Наш дом - Приморье», на территории Дальнего востока работает ОАО «Дальневосточный центр». Его отделения открыты во Владивостоке, Хабаровске, Находке, Уссурийске, Арсеньеве, Благовещенске.

31 января 2008 года ФАИЖК выпустило в обращение ипотечные облигации на сумму 10 миллиардов рублей (10 000 000 штук номиналом в 1000 рублей), ожидаемая доходность от 8 до 8,25%.

Оформление и учет ипотечных операций банков.