Анализ рынка земли в регионе

Активизация рынка земли и иной недвижимости является значимым фактором социально-экономического развития страны. Результаты анализа ситуации, сложившейся на рынке недвижимости показывают, что в настоящее время приоритетной задачей государственного регулирования является передача прав собственности на земельные участки частным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, а также другие задачи, способствующие формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Земельный рынок в Республике Хакасия только начинает развиваться. Уровень его развития тесно связан с социально-экономическим положением региона, отсутствием самой концепции развития этого рынка. Нормативная цена земельных участков и арендная плата за землю в рамках налогообложения основывается на существующих ставках земельного налога, утвержденных Верховным Советом Республики Хакасия. Основным недостатком действующей системы взимания платы за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной ценностью.

Значительная часть сделок по купле-продаже земли приходится на участки, используемые для личного подсобного хозяйства (42,6%), для индивидуального жилищного строительства (29%) и для дачного хозяйства (1,2%).       

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещения, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Условия формирования рыночной стоимости на различных сегментах земельного рынка существенно не различаются, в то же время между ними существуют принципиальные различия. Так, уровень спроса земель под производственные объекты, прежде всего, определяется:

· местоположением;

· показателями социально-демографического развития населения региона;

· наличием инженерно-транспортной инфраструктуры;

· прочее.

В соответствие с настоящим исследованием оценщикам не удалось найти информацию по сделкам купли-продажи земельных участков производственного назначения. Отсутствие статистических данных по рынку земли, приводит к субъективной оценке ее рыночной стоимости, поэтому возможно, что ее реальная стоимость может быть занижена.

В последнее время многие землепользователи стараются оставить в пользовании оптимальные размеры земельных участков. Это, прежде всего, связано из-за ежегодного увеличения размеров земельных платежей и в значительной мере из-за «принудительной» необходимости к концу текущего года перейти на новый режим землепользования (выкуп земель или аренда).

Одним из итогов масштабной приватизации предприятий, прошедшей в девяностых годах, стало формирование класса собственников на объекты недвижимости. Судьба же земельных участков в условиях форсированных темпов приватизации предприятий была решена путем передачи земельных участков собственникам объектов недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Принятые в последствии Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» фактически изменяют условия, на которых приватизировались предприятия, ущемляя их права. Законодательные акты практически принуждают приватизированные предприятия арендовать уже считающиеся «своими» на праве постоянного (бессрочного) пользования земли, либо фактически повторно их выкупать.

Вывод. По результатам анализа существующего состояния и перспектив развития рынка недвижимости установлено, что рынок земли производственного назначения не развит и для его становления непременным условием является:

· четкое законодательное регулирование имущественно-земельных отношений;

· изживание бюрократии в процессе оформления прав на землю;

· оплата земельных платежей должна отвечать принципам экономической эффективности налогообложения.