Задачи и цели управления недвижимостью

Управление недвижимым имуществом это многосторонний процесс, который включает в себя:

· сохранения и улучшения технического состояния объекта;

· повышения рыночной стоимости недвижимого имущества;

· минимизация затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

· организационно-правовое обеспечение.

Функциями организации, управляющей недвижимостью, подразумевается комплекс задач управления, разработанный и претворяемый в жизнь профессионалами, которые решают следующие вопросы:

- принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

- управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

- процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

- систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

 

При этом главное, с чего начинается любая работа по объекту - выяснение целей собственника, его желаний. Профессиональный управляющий может и готов быть не только исполнителем, но и подсказать наиболее подходящие и доходные, более правильные, варианты использования недвижимого имущества в случае, когда владелец недвижимости не может четко сформулировать свои потребности. В таких случаях приходит на помощь специалисты: Управляющий недвижимым имуществом, Брокер, Агент (Риэлтор)

Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент(Риэлтор) - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Планирование деятельности управляющей организации предусматривает разработку четырех основных документов: диагностики деятельности организации в истекшем году, прогноза ситуации на рынке, концепции (стратегии) развития, бизнес-плана.

Задачами управляющей организации являются не только коммерческие мероприятия по сдаче в аренду нежилых площадей, предоставлению дополнительных услуг пользователям. В первую очередь планируются и осуществляются задачи содержания (технического обслуживания и ухода, профилактики и ремонта) конструкций и инженерных систем водоснабжения, канализации, тепло- и электроснабжения, лифтового хозяйства, коммуникации и связи, вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности. Обеспечивается своевременность уборки помещений и прилежащей территории, вывоза мусора, надежность охраны объекта, функционирование автостоянки.

Являясь подрядчиком по отношению к заказчику-собственнику, управляющая организация заключает договоры подряда и субподряда на выполнение обслуживающих работ на объекте с соответствующими организациями. При этом возможно, как продление действующих контрактов, так и рекомендация собственнику по их расторжению и предложение более подходящих по соотношению цены и качества обслуживающих организаций.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление – это регламентация деятельности каждого лица (организации) участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

1. государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;

2. самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;

3. общественные воздействия мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества, реновации по сносу пятиэтажных зданий в Москве), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и других документов;

4. управление определенным недвижимым имуществом;

5. заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Для каждого объекта недвижимости должен быть разработан конкретный проект управления, в соответствии с которым выполняют текущие задачи, определяют набор средств (организационных, технических, финансовых, правовых), необходимых для управления рабочими процессами.

Различают следующие виды планирования:

- долгосрочное;

- среднесрочное;

- краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

- планирование и проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;

- контроль и распоряжение, корректировка плана.

Таким образом, совокупность задач по управлению недвижимостью представляет собой иерархическую систему, включающую оперативный, тактический, стратегический и генеральный уровни.

Основная часть работ по управлению функционированием объектов концентрируется на первых двух уровнях. Организация работы по управлению недвижимостью включает совокупность мероприятий воспроизводственного характера, а также экономический анализ результатов их реализации.

Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.