Оценка недвижимости методом дисконтирования

ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА – один из основных методов доходного под-

хода; исходит из оценки объектов доходной недвижимости как текущей

стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом и ценой, по

которой объект может быть приобретен. О.н.м.д.д.п. предполагает прогно-

зирование размера чистого операционного дохода на определенный пери-

од в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода, а

затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов

с применением функций сложных процентов (с использованием специ-

ального коэффициента, отражающего риск данного капиталовложения): П

= I0(1+E)T, где П –предполагаемая величина прибыли от реализации про-

екта; I0 – величина исходного капитала; Т –продолжительность жизненно-

го цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализа-

ции; Е – предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах,

устраивающих инициаторов. При О.н.м.д.д.п. производится: 1) установле-

ние продолжительности получения доходов; 2) прогноз потоков денежных

средств по каждому году владения (исходные данные в дисконтировании

потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б)

периодичность получения дохода; в) продолжительность периода, в тече-

ние которого прогнозируется получение дохода); 3) дисконтирование

потоков денежных средств посредством приведения текущей стоимости

потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе

функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей; 4)

выбор ставки дисконтирования как средней нормы ожидаемой прибыли,

на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недви-

жимости; 5) расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости

в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через

ставку дисконтирования; 6) сложение текущих стоимостей потоков дохо-

дов и выручки от продажи (реверсии).

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

ДОХОДОВ – один из основных методов доходного подхода; заключается

в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использо-

вания объекта. Доход от использования объекта и выручка от его перепро-

дажи капитализируются в текущую стоимость, которая и представляет

собой рыночную стоимость объекта. При О.н.м.к.д.: 1) определяют чистый

доход от использования объекта; 2) определяют чистый доход от продажи

объекта; 3) рассчитывают коэффициент капитализации применительно к

данному доходу; 4) определяют стоимость объекта по формуле: С = Д/к,

где С – стоимость, Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

О.н.м.к.д. используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ – один из методов затратного подхода, приме-

няемых на первом этапе (т.е. при определении стоимости земельного

участка); заключается в капитализации доходов, полученных за счет

арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать

затруднительно ввиду отсутствия рынка земельной аренды.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ОСВОЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ-

НОГО УЧАСТКА – см. оценка недвижимости методом развития зе-

мельного участка.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ «ОСТАТОК ДЛЯ ЗЕМ-

ЛИ» – один из методов затратного подхода, применяемых на первом этапе

(т.е. при определении стоимости земельного участка); заключается в капи-

тализации доходов, полученных за счет арендных платежей (как и метод

капитализации земельной ренты), причем доход рассчитывается исходя из

доли прибыли, полученной при наилучшем и наиболее эффективном

использовании земельного участка и объекта недвижимости, построенного

на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к зе-

мельному участку.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПЕРЕНОСА – см. оценка

недвижимости методом соотнесения.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПОЭЛЕМЕНТНОГО

РАСЧЕТА СТОИМОСТИ – один из методов затратного подхода, при-

меняемых на втором этапе (т.е. при определении стоимости объекта: вос-

становительной либо замещения); заключается в определении удельной

стоимости единицы измеренияобъекта (1 м2, 1 м3, 1 место и т.д.) или всего

объекта, исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу,

производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.).