При совершении сделок с недвижимым имуществом

Тульский государственный университет

Устранение имеющихся коллизий и пробелов в правовом регулировании оборота недвижимого имущества в Российской Федерации, создание открытой системы оборота недвижимого имущества являются важными задачами, осуществление которых повысит привлекательность российского рынка недвижимости для иностранных инвесторов.

В Конституции РФ по отношению к иностранным гражданам и лицам без гражданства закреплен национальный режим. Согласно ч. 3 ст. 62 данные субъекты пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

Один из таких случаев предусмотрен п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Подобные ограничения можно встретить в законодательстве многих государств. Направлены они на сдерживание спекулятивной активности, предотвращение перегрева цен на недвижимость на национальном рынке и, конечно, обеспечение государственной безопасности и обороны страны.

Перечень приграничных территорий, на которых иностранные субъекты не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержден указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 (далее – Перечень) и содержит 380 муниципальных образований в 48 субъектах России.

Случается, что иностранные субъекты сталкиваются с ситуацией, когда право собственности на земельный участок возникает в порядке наследования. После принятия наследства иностранный гражданин обязан произвести отчуждение земельного участка в течение года с момента возникновения права собственности. Из положений ст. 238 ГК РФ следует, что, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В противном случае по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления в судебном порядке земельный участок будет подлежать принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

Органы прокуратуры также вправе обратиться в суды общей юрисдикции с исковыми требованиями о прекращении права собственности на земельный участок или обязании собственника земельного участка – иностранного лица произвести отчуждение земельного участка.

Ограничений права собственности иностранных лиц в отношении иных объектов недвижимости на приграничных территориях (например, жилых домов, иных зданий, строений, сооружений) в действующем законодательстве не установлено.

Если в собственности иностранного лица находится жилой дом, расположенный на приграничной территории, то вариантом выхода из данной ситуации является установление арендных отношений на земельный участок. Данная точка зрения поддерживается Минэкономразвития России. Так, в письме Минэкономразвития России от 12.10.2011 № Д02-7833 указано, что запрет на приобретение иностранным лицом земельных участков, в том числе находящихся на приграничных территориях, на праве аренды в земельном законодательстве не установлен. Как следует из содержания п. 5 ст. 35 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством.

Таким образом, национальное законодательство в Российской Федерации содержит умеренный подход, по общему правилу разрешая приобретение объектов недвижимости в собственность иностранным физическим и юридическим лицам. В то же время вводятся обоснованные ограничения в части приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий, допускается аренда таких земель (п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

Блохнина М.О.