Зонирование территории города.

Зональное расположение и локальное местоположение объектов недвижимости.

3.4 Процесс пространственного планирования определенного района застройки.

Слайд 2

Основные характеристики, структура и функции городского пространства

Основные понятия

Типология форм города

Размер города

Градостроительная ценностьтерритории

Фактор редкости

Градостроительная эволюция

Типология форм города определяет наиболее обобщенные ха­рактеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Она многообразна. Основные типы структур (на примере городов РФ) представлены на рис. 3.1 – 3.3

Слайды 3 – 6

Взаимосвязанным с формой является и размер города чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о срав­нительных преимуществах тех или иных фрагментов городской террито­рии Естественно, что для проведения такого сравнения необходим крите­рий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

Самостоятельным результатом градостроительной эволюции является градостроительная ценность территории города. Проанализируем эту ка­тегорию с позиции целей и задач экономики недвижимости.

Прежде всего, данная категория включает ранее рассмотренное понятие «ценность», которое отражает две главные характеристики — овеществ­ленный труд и редкость. Овеществленным трудом в городе являются все имеющиеся улучшения его территории: наземные и подземные здания и сооружения, транспортная и инженерная инфраструктура, объекты благо­устройства и озеленения. Таким образом, с экономической точки зрения та часть ценности улучшений, которая отражает ее «трудовую» компонен­ту, равна величине присоединенного к земле капитала, т.е. стоимости всех существующих улучшений. Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению. Таким образом,

Слайд 7

Однако величиной С сумма градостроительная ценность территории не ис­черпывается. Существенную роль играет фактор редкости. Разумеется, в буквальном смысле объекты недвижимо­сти редкостью не обладают — их в городе многие тысячи. Однако суще­ствует свойство, которое можно определить как относительную редкость: принадлежность объекта давней исторической эпохе, архитектурному сти­лю, своеобразие декоративного решения (отделка фасада, интерьеры и т.п.),—то есть все то, что формирует индивидуальный образ объекта, делает его «штучным», не рядовым. Это относится не только к памятни­кам исторического и культурного наследия, а ко всем композиционно, стилистически и образно выразительным зданиям, становящимся локаль­ными или общегородскими архитектурными и градостроительными дос­топримечательностями. Ценность подобных объектов будет превышать сум­марные затраты по возведению на некоторую величину (денежный экви­валент редкости), а общая ценность улучшения территории Ц_улучш на которой эти объекты расположены, составит:

Различие в градостроительной ценности различных участков (фрагмен­тов) территории города вызваны тем, что эти участки осваивались в тече­ние неодинакового времени. Наибольший период освоения соответствует тому территориальному фрагменту, который является центром города. Можно сказать, что он потому и является центром, что здесь освоение территории продолжается в течение всего существования (жизни) города, т.е. для центра t_0CB = t_ж.г. Как правило, центр города четко выражен в планировочной структуре, является «ядром» этой структуры и отличается наивысшей концентрацией объектов недвижимости. Наличие центра наи­более зримо прослеживается в городах с так называемой радиально-кольцевой структурой. Примером такого города служит Москва. Можно ска­зать, что в Москве различные периоды градостроительной эволюции четко закреплены в территориальных фрагментах кольцевидной формы, каждый из которых соответствует определенному периоду развития города: Бульварное кольцо — Садовое кольцо — окружная железная дорога — московская кольцевая автомобильная дорога (МКАД). Каждое из пред­шествующих «колец» обладает более высоким уровнем градостроительной ценности, т. к. занимаемая ими территория представляет собой результат более длительной и интенсивной градостроительной эволюции.

Центр города характеризуется не только насыщенностью объектами недвижимости, их многообразием, но также и максимальной ценностью. В данном случае главенствует тот аспект ценности, который связан с ред­костью. Именно в центре сосредоточено максимальное число объектов, являющихся культурным и историческим наследием. Центр города — единственный фрагмент его территории, который обладает «исторической многослойностыо»: здесь можно обнаружить по соседству здания, принад­лежащие к историческим эпохам, самым различным архитектурным сти­лям и школам; отличительной особенностью центра следует считать 100%-но авторскую архитектуру. Все это многократно увеличивает его градо­строительную ценность и служит объективной основой максимизации сто­имости объектов недвижимости. По существу именно центр делает город узнаваемым, создает неповторимость его зримого облика. Особенно это характерно для практики отечественного градостроительства прошлых лет. Засилье образно монотонных объектов недвижимости, построенных по рас­тиражированным типовым проектным решениям, привело к тому, что лишь наличие центра со «знаковыми» объектами недвижимости (архитектурны­ми доминантами) позволяло отличить один город от другого,— перифе­рийные районы массовой застройки почти идентичны.

Приемлемым уровнем градостроительной ценности должны обладать все участки города, центр в этом отношении особо не должен доминиро­вать. Неправомерен резкий спад градостроительной ценности в районах массовой застройки.

Необходимо, однако, учитывать, что градостроительная эволюция — процесс сложный и достаточно противоречивый. Ни в коем случае нельзя утверждать, что развитие города представляет собой непрерывный переход от хорошего к лучшему, что все без исключения факторы развития имеют только положительную динамику. Само пространственное расширение города, рост размеров его территории зачастую носит экстенсивный харак­тер. Отсутствие оптимальных решений по плотности и высотности за­стройки приводило к тому, что разрастание города приобретало неконтро­лируемый характер, создавая серьезные проблемы в обеспечении доступ­ности различных частей города. Развитие многих городов оказывает негативные воздействия на экологи­ческую обстановку. Причем в наихудшей экологической ситуации оказываются во многих случаях центральные районы городов, что связано, глав­ным образом, с интенсивностью проходящих через центр транспортных потоков.

Поэтому действие различных факторов пространственной среды на сто­имость объектов недвижимости весьма противоречиво, и эти противоре­чия должны быть правильно учтены в процессе планирования территориального размещения объектов недвижимости.