Определение будущего дохода объекта оценки.

1. Расчет потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за определенный период при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

ПВД = S*Cар.

Где:

ПВД - потенциальный валовой доход;

S - площадь сдаваемая в аренду;

Сар. - арендная ставка за 1м².

2. Расчет действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него). Если, например, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из следующих элементов: номеров, ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

 

ДВД = ПВД - С_пот. + С _{проч. дох.}

Где:

ДВД - действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой доход;

С_пот. – стоимость потерь;

С _{проч.дох.} –стоимость прочих доходов.

3. Расчет чистого операционного дохода Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.

ЧОД = ДВД - ОР

где:

ЧОД - чистый операционный доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ОР - операционные расходы

Операционные издержки принято делить на:

- условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации объекта (например, налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

- условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта недвижимости (например, плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

- резервы на замещение – на замену на протяжении экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

Например, в случае оценки гостиницы они включают в себя стоимость гостиничного номера, оплату персонала и администрации, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.

Для оценки рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков в доходном подходе используем четвертую функцию сложного процента:

4 функция - текущая стоимость единицы.

Для оценки движения финансовых потоков во времени применяют расчет приведенной стоимости или метод дисконтированных денежных потоков. Дисконтирование является обратной операцией расчета сложных процентов. В то время, когда инфляция больше нуля, деньги в настоящий (текущий) момент стоят дороже, чем завтра. Для того чтобы определить сегодняшнюю стоимость денег и применяют дисконтирование денежных потоков. Сущность расчета заключается в том, что планируемые к получению в будущем деньги пересчитываются в сегодняшнюю (текущую) стоимость, с учетом количества периодов и ставки дисконтирования, по формуле обратной расчету сложных процентов.

Например, планируемые к получению 1000 рублей через 1 год инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 869,57 рублям; для планируемых к получению 1000 рублей через 2 года инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 756,14 рублям; для планируемых к получению 1000 рублей через 3 года инвестирования при ставке дисконтирования 15% эквивалентны сегодняшним 657,52 рублям.

В данном примере величина 869,57 рублей является текущей стоимостью величины 1000 рублей, полученных от инвестиции сроком на 1 год при ставке дисконтирования 15%.

Формула для расчета дисконтированного денежного потока:

PV - текущая стоимость;

FV - будущая стоимость;

r - ставка дисконтирования;

n – период, количество лет.

Чем дольше срок получения инвестиции и чем выше ставка дисконтирования, тем меньше текущая стоимость.

Пример:

Займ сотавляет - 500 т.руб. Кредит в банке в настоящий момент составляет 22% или 0,22. Займ произведен на три года. Какую сумму должен вернут заемщик кредитору?