Рынок аренды торговой недвижимости

Основным видом сделок на рынке нежилой недвижимости является аренда. Арендные ставки при этом в зависимости от местоположения и функциональной пригодности, арендуемых площадей и развития инженерных сетей и коммуникаций могут колебаться.

Ухудшение общего состояния дел в розничной торговле и текущее состояние рынка аренды коммерческой недвижимости в связи с финансовым кризисом вызвало большую сменяемость арендаторов торговых помещений и снижение коэффициента загрузки. Что поставило собственников помещений в ситуацию: лучше снизить ставки аренды и привлечь более стабильных арендаторов на более длительные сроки.

Стоимость аренды в городе Владимире зависит в большей степени от местоположения, далее от наличия или отсутствии удобств, связи и качества самих объектов.

Например, максимальная разница между ставкой аренды помещений площадью 30 - 50 кв. ми помещений площадью 300 - 400 кв. м может составлять 15 – 20 %. Рынок аренды помещений большой площади (от 500 кв. м и более), в небольших городах и населённых пунктах Владимирской области представлен единичными случаями съема таких помещений. Оценщиками Владимирского регионального отделения Российского общества оценщиков и экспертами НП «Владимирская палата риэлтеров» выявлен самый высокий неудовлетворенный текущий спрос на аренду торговых помещений площадью до 100 кв. м.

Аренда торговых помещений существует в виде ежемесячной платы за занимаемые помещения. Поскольку такая аренда всегда коммерческая, то качество отделки либо определено общим стандартом (типичная отделка), либо повышенную отделку производит по своим требованиям арендатор, стремящийся заключить длительный договор аренды.

Средний срок аренды небольших торговых помещений составляет около 2-5 лет, средний срок экспозиции 4-6 мес. Пересмотр арендных ставок производится, как правило, ежегодно в начале года.

Анализ рынка г. Владимира показывает: ставки аренды торговых помещений, расположенных в подвалах, аналогичных оцениваемым, площадью в г. Владимире равны 350-490 рублей/м² в месяц без коммунальных платежей.

Таблица № 2 Размеры ставки арендной платы за период 2007 – 2015 г.г. руб./ кв. м в месяц без учёта коммунальных платежей

Падение арендных ставок за вторую половину 2015 г. первую половину 2016 год составило 15-40%.

Прогнозируется сохранение уровня арендных ставок торговых объектов в 2017 г. на уровне 2015 г. и медленный рост в 2018-2020 г.г. на уровне 5-7% в год. Рост в первую очередь коснется наиболее ликвидных объектов, в первую очередь в центре города и в центрах деловой и коммерческой активности города вдоль крупных магистралей, вблизи остановок общественного транспорта и будет обусловлен нехваткой качественного предложения.

Новая волна кризиса внесла коррективы в отношения арендаторов и владельцев торговых центров. Одним из новых явлений на отечественном рынке стал переход на процент с оборота вместо ставки аренды. Такая схема оплаты используется уже во многих ТЦ в России и, по прогнозам аналитиков, ее популярность будет только расти.

По оценкам игроков рынка, около половины арендаторов Москвы и Подмосковья смогли убедить владельцев ТЦ использовать такую схему оплаты, при этом до конца года их доля на рынке может вырасти до 60-70%.