Что предусмотреть в учетной политике

Вот возможные положения учетной политики застройщика (с выбором одного из способов).

1. Признание дохода в виде вознаграждения застройщика (когда в договоре вознаграждение указано в виде фиксированной суммы или процента от суммы инвестиционного взноса):
– ежемесячно;
– с другой периодичностью.

2. Отражение затрат застройщика:
– на счете 20 «Основное производство»;
– на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

3. Учет сумм, поступающих от инвесторов (дольщиков):
– на счете 76 – вся сумма целевых поступлений до окончания строительства;
– на счете 62 – в части вознаграждения застройщика.

Если застройщик привлекает займы и кредиты, он отражает их на счетах 66 и 67 в составе кредиторской задолженности.

Когда застройщик строит для дольщиков или соинвесторов, по окончании строительства часть построенного объекта он должен передать согласно их доле. По таким договорам разницу между себестоимостью и договорной стоимостью части объекта, указанной в договорах, застройщик включает в доход.

Как правило, в этих договорах свое вознаграждение застройщик не выделяет. Или указывает, что вознаграждение определяется по окончании строительства как сумма экономии.

Рассмотрим вариант отражения дохода застройщика при строительстве для дольщиков (инвесторов) в виде разницы между себестоимостью и договорной ценой с отражением собственных затрат застройщика на счете 20.

В этом случае в отчетности застройщика в ходе строительства дохода не будет – его можно определить только по окончании строительства.

Будем исходить из того, что других видов деятельности нет и что упрощенные способы учета компания не применяет.

В балансе до сдачи объекта будут такие показатели:

– в разделе I «Внеоборотные активы» – сумма затрат на строительство (счет 08 плюс счет 19);

– в разделах IV «Долгосрочные обязательства» и V «Краткосрочные обязательства» – суммы заемных средств, привлеченных для строительства; при этом по строке 1450 «Прочие долгосрочные обязательства» также отражают целевые средства, которые поступили для строительства от дольщиков и соинвесторов.

Совет

Детализацию строк в балансе определите самостоятельно исходя из существенности того или иного показателя

Не будет данных:

– о незавершенном производстве (в разделе II «Оборотные активы» по строке 1210 «Запасы»);

– о задолженности покупателей и инвесторов за отгруженную продукцию и передаваемые объекты (в разделе II по строке 1230 «Дебиторская задолженность»);

– о чистой прибыли (в разделе III «Капитал и резервы» по строке 1370 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

То есть в ходе строительства баланс застройщика показывает:

– рост вложений во внеоборотные активы;

– увеличение долгов компании (перед инвесторами);

– отсутствие затрат в производство;

– отсутствие долгов покупателей (инвесторов);

– отсутствие чистой прибыли от деятельности.

Пример. Как отразить показатели в балансе

Застройщик (ООО «ИнвестСтрой») ведет долевое строительство многоквартирного дома.

На 31 декабря 2016 года у него следующие активы и обязательства (в тыс. руб.):

– вложения в строительство, отраженные на счете 08, – 20 000;

– авансы, уплаченные поставщикам и подрядчикам, – 500;

– текущий долг дольщиков по оплате заключенных договоров участия в долевом строительстве – 10 000;

– прочая дебиторская задолженность – 30;

– остаток неиспользованных поступлений от дольщиков на расчетном счете – 850;

– собственные денежные средства застройщика – 100;

– уставный капитал – 100;

– кредит на строительство – 5000;

– сумма всех полученных взносов дольщиков по заключенным договорам – 25 000;

– задолженность застройщика по оплате подрядчикам выполненных работ – 1380.

Прочих активов и обязательств нет.

Образец заполнения баланса – ниже (для упрощения примера данные за предыдущие два года не приводим).