Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

 

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на предоставление коммунальных услуг – холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в доме.

 

12.4. Возможные варианты организации управления многоквартирным домом в рамках действующего жилищного законодательства

 

Жилищным законодательством предусмотрено три варианта управления многоквартирными домами: непосредственное управление собственниками помещений, управление специализированными некоммерческими организациями и управление управляющей организацией. В каждом из указанных случаев в конечном счете все сводится к получению собственниками помещений конкретных услуг двух направлений:

1) коммунальных услуг, включающих холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление;

2) услуг по содержанию и ремонту помещений, предполагающих услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, включая вывоз твердых бытовых отходов.

Во всяком случае предоставление вышеуказанных услуг ведется на возмездной договорной основе.

В случае непосредственного управления, собственники помещений заключают договоры на предоставление услуг непосредственно с организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

При управлении многоквартирным домом специализированной некоммерческой организацией, договоры на предоставление услуг с организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются данной специализированной некоммерческой организацией. Получение услуг собственниками помещений происходит посредством юридической связи со специализированной некоммерческой организацией – через членство в организации или на договорной основе.

И, наконец, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений заключают договор управления с управляющей организацией, которая их обеспечивает всем спектром необходимых услуг. Собственники помещений находятся в юридической связи только с управляющей организацией посредством договора управления.

Схематично способы управления многоквартирными домами с учетом цепочки возникающих юридических связей между участниками правоотношений можно отобразить, как это представлено на рисунке:

 

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

 

 

2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

 

3) Управление многоквартирным домом управляющей организацией

по договору управления

 

Обозначения: – юридическая связь участников правоотношений.

 

Рис. 2.Способы управления многоквартирными домами.

 

В рамках действующего жилищного законодательства, предлагающего собственникам помещений три способа управления многоквартирным домом, возможно выработать дополнительные варианты организации управления многоквартирным домом путем комбинирования способов управления. Основным в этой задаче является правильное установление юридических связей субъектов правоотношений по управлению многоквартирным домом для достижения желаемых результатов всеми субъектами.

В частности, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, часть услуг управляющая организация может оказывать лично, а для предоставления некоторых услуг заключать договоры с соответствующими поставщиками таких услуг. Например, услуги по содержанию и ремонту помещений (предполагающие услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, включая вывоз твердых бытовых отходов) управляющая организация оказывает лично, а для предоставления коммунальных услуг заключает договоры с соответствующими поставщиками таких услуг. В этом случае собственники помещений также находятся в юридической связи только с управляющей организацией посредством договора управления.

 

 

 

Рис. 3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией с привлечением прочих поставщиков услуг.

 

Однако, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на услуги, предоставляемые управляющей организацией лично, заключить договор управления с управляющей организацией, а на прочие услуги заключать договоры непосредственно с соответствующими поставщиками таких услуг. Тогда в правовом смысле картина изменится, и собственники помещений будут находиться в юридической связи не только с управляющей организацией, но и с организациями – поставщиками других услуг. Например, в отношении коммунальных услуг договоры возможно заключить непосредственно с их поставщиками.

 

 

Рис. 4. Управление многоквартирным домом с заключением договоров и с управляющей организацией, и с прочими поставщиками услуг.

 

Также возможен вариант, когда для организации управления многоквартирным домом создана специализированная некоммерческая организация (ТСЖ, ЖСК и пр.), объединяющая всех или большинство собственников помещений в данном доме, но в силу каких-то причин для возможности обеспечения собственников помещений всеми услугами по содержанию и ремонту помещений и коммунальными услугами данная специализированная организация заключает договор с управляющей организацией. В этом случае цепочка участников правоотношений еще несколько усложнится.

 

 

Рис. 5. Управление многоквартирным домом специализированной некоммерческой организацией с возможными привлечениями и управляющей организации, и прочих поставщиков услуг.

 

Выбор варианта организации управления многоквартирным домом, наиболее подходящего в каждой конкретной сложившейся ситуации, позволит наиболее полно достичь цели управления многоквартирным домом, которая в конечном итоге должна сводиться к обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан.