Земельный участок как основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Земельный кодекс РФ, ст. 6 (ЗК РФ), определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Кадастровый паспорт земельного участка – это не что иное, как выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит в себе все необходимые сведения об объекте недвижимости, требующиеся для государственной регистрации прав объекта недвижимости. Законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. определено само понятие кадастрового паспорта и порядок его получения заинтересованными лицами. В настоящее время кадастровые паспорта приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г., № 32 г утверждены в трех формах:

1. Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

2. Форма кадастрового паспорта помещения.

3. Форма кадастрового паспорта земельного участка.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка (cт. 31, 32, 83 ЗК РФ [17] и ст. 281 ГК РФ [11]).

Однако не все земли могут быть изъяты (ст. 83 ЗК РФ [11]).Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором. Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован), ст. 51 ЗК РФ[17], в силу чрезвычайных обстоятельств. Земельный участок принудительно изымается у собственника cт. 284 и 285 ГК РФ [11] в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу, cт. 286 ГК РФ [11].

Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий, cт. 7 ЗК РФ [17]:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли поселений.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса. Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами. Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них.

Контрольные вопросы:

1. Чем регламентируется понятие «Недвижимость»?

2. Охарактеризуйте недвижимое имущество в соответствии с законодательно закрепленным понятием?

3. Что такое «жизненный цикл недвижимости» и какие стадии выделяются в его составе?

Лекция № 3-4