Анализ фактических данных о ценах предложений по продаже земельных участков в г. Петрозаводске.

Оценщиком была проанализирована информация о рынке земельных участков в средствах массовой информации: газета «Все» номера с 1 по 52 за 2009 год и объявления о продаже в сети интернет за 2009 год и сделан вывод, что рынок земельных участков производственного назначения в г. Петрозаводске не развит. Выявлено всего 2 объекта-аналога сопоставимых с объектом оценки. Оценщик вынужден использовать объект-аналог торгового назначения с проведением соответствующей корректировки.

Диапазон цен на земельные участки варьируется от 378 до 1333 рублейв г. Петрозаводске за 1 кв. м в зависимости от различных факторов. Данный диапазон цен представлен для г. Петрозаводска и рыночная стоимость объекта оценки может не попадать в данный диапазон, так как объект оценки расположен в Сортавальском районе.

Оценщиком была проанализирована информация о рынке аренды земельных участков коммерческого и производственного назначения в Сортавальском районе и г. Петрозаводске в средствах массовой информации и сделан вывод, что рынок аренды земельных участков коммерческого назначения в Сортавальском районе и г. Петрозаводске не развит.

Источники информации приведены в приложении 1, раздел анализ рынка недвижимости.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Развитость и активность рынка земли, и непосредственно стоимость земельных участков, зависят не только от экономической ситуации в стране, но и от множества других факторов. Чем выше спрос на рынке земли, что сигнализирует о намеренности и готовности приобрести земельный участок, тем больше предложений и, следовательно, рынок более активен и лучше развит в плане формирования цены.

Вторичный рынок земельных участков отличается небольшим количеством ликвидных предложений и несформированными, местами необоснованно высокими ценами. Освоение земли на вторичном рынке из-за ее высокой стоимости не всегда оказывается экономически выгодным проектом. Инвестору приобретение земельного участка на вторичном рынке, зачастую переведенного в нужную категорию или разрешенное использование, обходится намного дороже. Однако покупка земли на вторичном рынке выгодна с точки зрения экономии времени, а также тем, что земельный участок уже имеет необходимую категорию и целевое назначение. Фактически приобретается готовый объект с возможностью последующего строительства в короткие сроки.

Необходимо также отметить, что в целом отслеживать ценовую ситуацию на земельном рынке достаточно сложно, поскольку рынок не сформирован, и цены устанавливаются продавцами зачастую произвольно.

В условиях посткризисной стагнации, продолжительность которой неизвестна, земля становится низколиквидным активом, от которого многие землевладельцы пытаются избавиться.

В то же время, на рыночный оборот земельных участков в значительной степени влияют законодательные и нормативные акты, которые регулируют землеустройство, постановку на кадастровый учет и регистрацию прав и сделок с землей.

Отвечающих всем требованиям участков под производственные и торговые объекты сравнительно немного.

Говоря о принципах ценообразования, надо отметить, что цена каждого конкретного участка земли определяется индивидуально в зависимости от множества характеристик: местоположения, наличия коммуникаций, назначения земельного участка, площади, близости к крупным населенным пунктам, удаленность от областного или районного центра и т.д.