Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

· Экономические и политические факторы;

· Социальные и региональные факторы;

· Предпринимательский фактор;

· Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

· ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

· Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

· R безрисковая – очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 9,47%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата Краткосрочная ставка, % годовых Среднесрочная ставка, % годовых Долгосрочная ставка, % годовых 11/06/2009 - 8,01 9,47

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Таблица 5

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	0-5
Риск, связанный с управлением инвестициями	0-5
Риск потери потребительских качеств объекта	0-5
Риск за низкую ликвидность	0-5
Ставка возврата капитала	0-5

 

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 8,5 + 9,47 = 17,97%

Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода

 

Таблица 6.1

Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1 969 г.

 

№ пп	Наименование объекта	Год ввода (ориентировочно)	Описание объекта	Источник	Единица измерения	Объем (площадь, длина)	Удельный стоимостной показатель	Индекс поправочный на климатический район	Коэффициент поправочный к удельному стоимостному показателю	Поправка на группу капитальности	Итоговый удельный стоимостной показатель	Результаты расчета ПВС, руб.
	Нежилое здание трансформаторной подстанции (Литера Б)		Общая площадь 50,7 кв.м., группа капитальности II	УПВС №18, табл.№17	куб.м.	329,55	29,4	1,09			32,05	10 561
	Нежилое здание ремонтного участка (Литера Д)		Общая площадь 284,3 кв.м., группа капитальности I	УПВС №26, табл.№99	куб.м.	995,05	11,5	1,12		1,16	14,94	14 867
	Нежилое здание теплой стоянки для механизмов (Литера В)		Общая площадь 367,4 кв.м., группа капитальности I	УПВС №26, табл.№115	куб.м.	1 285,90	3,67	1,12		1,16	4,77	6 131
	Основное строение дробильно-сортировочного завода (Литера А)		Общая площадь 496,7 кв.м.	УПВС №3, табл.№67	куб.м.	3 725,25	17,3	1,07			18,51	68 958

 

Таблица 6.2

Расчет восстановительной стоимости объекта оценки с учетом износа в ценах на II квартал 2009 г.

№ п/п	Наименование объекта	Результаты расчета ПВС, руб.	Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 2 квартал 2009 г.	ПВС на II квартал 2009 г. без учета износа	ПВС c учетом прибыли девелопера	ПВС с учетом НДС, руб.	Физический износ (%)	Функциональный износ (%)	Экономический износ (%)	Совокупный износ	ПВС улучшений с учетом износа, величины предпринимательской прибыли и НДС, руб.
	Нежилое здание трансформаторной подстанции (Литера Б)	10 561	98,68	1 042 142	1 229 415	1 450 709					1 189 582
	Нежилое здание ремонтного участка (Литера Д)	14 867	98,68	1 467 069	1 730 701	2 042 227					1 674 626
	Нежилое здание теплой стоянки для механизмов (Литера В)	6 131	98,68	605 036	713 761	842 237					690 635
	Основное строение дробильно-сортировочного завода (Литера А)	68 958	98,68	6 804 825	8 027 652	9 472 630					7 767 556
	Стоимость улучшений	11 322 399
	Стоимость права аренды на земельный участок, руб.	2 027 241
	Стоимость улучшений с учетом стоимости права аренды на земельный участок, руб.	13 349 640

 

Рыночная стоимость производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 по состоянию на дату оценки, выполненная затратным подходом, с учетом округления соответствует: 13 350 000 (Тринадцать миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС.