Региональные особенности рынка недвижимости РФ

Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для развития и роста.

Настороженное отношение инвесторов к региональным рынкам недвижимости во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными конкурентами и администрацией, останавливает инвесторов гораздо больше, чем трудности, связанные со столичным регионом.

Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве - их перераспределение неизбежно.

Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности.

О заманчивых перспективах регионов первыми заговорили сетевые операторы, поэтому рынок торговых площадей в регионах сегодня наиболее развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные сдвиги. Например, крупнейший столичный застройщик, компания «ПИК», активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.

Однако, практически каждому инвестору придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).

Таким образом, инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе.

По оценкам экспертов, региональный рынок недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта являются составляющими его успеха.

Развитие регионального рынка недвижимости определяется:

1) Экономическим ростом или ожиданиями такого роста в данном регионе. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко, чтобы быть правилом.

2) Финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест.

3) Взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Некоторые регионы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на региональный рынок недвижимости.