Схема управления объектом коммерческой недвижимости

Общая схема управления объектом в рамках концепции управления коммерческой недвижимостью представлена на рис. 6.6.

Рис. 6.6. Схема управления объектом коммерческой недвижимости

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании ¾ в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу ¾ цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления. Тем не менее, две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неизменными:

1) минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей компании;

2) максимизация стоимости объекта недвижимости, максимизация доходности на этапе эксплуатации, что скорее характерно для собственника, нежели для управляющей компании.

В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.

В отличие от стратегии управления объектом, разработка и реализация программы управления требует профессиональных знаний и навыков, поэтому эту работу выполняет управляющая компания, а собственник утверждает основные параметры программы, касающиеся, в первую очередь, экономических показателей.

Оценка результатов управления недвижимостью является ключевым пунктом. Именно здесь собственник определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания ¾ эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результаты существенно отличаются от запланированных (например, фактический ежемесячный доход ниже запланированного), то принимаются меры по уменьшению разрыва между планом и фактом.

Несоответствие плана и факта может быть вызвано рядом причин:

¾ оценка внешней среды (рынка недвижимости на микро- и макроуровнях) была осуществлена неверно или ситуация за истекший период времени изменилась;

¾ изменилось физическое или моральное состояние объекта недвижимости;

¾ цели и ожидания собственника не соответствовали возможностям рынка, состоянию объекта недвижимости или были необъективны;

¾ управляющая компания непрофессионально выполняла свою работу.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе

¹ Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999.

² СТО ГС 01.0.01-03 «Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения».

³ Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999.

⁴ Peiser, Richard B., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute, 2003.

Глава 7. Пример реализации концепции управления недвижимостью