Краткое описание объекта и целей анализа

Анализ проводился в соответствии с концепцией управления недвижимостью. Для анализируемого объекта схема концепции представлена на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Последовательность анализа объекта недвижимости
в соответствии с концепцией управления недвижимостью

В качестве объекта анализа был взят многофункциональный комплекс недвижимости ¾ строящийся жилой и офисно-гаражный комплекс, расположенный по адресу: Россия, Москва, Тетеринский переулок (рис. 7.2.). Строительство здания на момент анализа не осуществлялось, было приостановлено и временно «заморожено». Было возведено четыре уровня монолитного каркаса, согласно первоначальному проекту, и частично проложены коммуникации, которые из-за незакрытого теплового контура подверглись коррозии в зимний период.

Рис. 7.2. Местоположение многофункционального комплекса

Назначение анализа ¾ подготовка управляющей компанией информационно-аналитических материалов (отчета) для использования их инвестором при принятии решения в отношении дальнейшего инвестирования в данный объект и доведения его до полной строительной готовности.

Круг задач по сбору информации для анализа:

¾ осмотр оцениваемого имущества;

¾ ознакомление со всей необходимой для данной работы документацией по зданию, в том числе с документацией, подтверждающей право долгосрочной аренды земли (землеотвод с планом земельного участка); справки из бухгалтерии организации о фактических платежах, относящихся к рассматриваемому объекту (в том числе платежи за землю, по страхованию, налоги на недвижимое имущество);

¾ исследование рынка и анализ информации по ценам продажи и ставкам аренды сопоставимого имущества в Москве.

Цель отчета ¾ определение концепции объекта с учетом существующей стратегии развития объекта и предложение альтернативной стратегии в случае технико-экономической необоснованности существующей стратегии; определение инвестиционной стоимости объекта.

Цель управляющей компании, которая в данном случае выступает в качестве консультанта (консалтинговой компании), готовящего отчет, ¾ предложить собственнику на выбор варианты стратегий, из которых собственник (в данном случае инвестор) выберет наилучшую для него, в соответствии с его субъективными целями.

Цели инвестора заключаются в получении максимально возможной доходности инвестиционного проекта в минимальные сроки.

Анализ начинается с общего осмотра месторасположения здания, а также описания существующих и планируемых конструкций. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» (свободного от строений и прочих улучшений) состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.

Следующий этап ¾ определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости был использован анализ дисконтирования потока доходов.