Зарубежный опыт экономической оценки земель

В мировой и отечественной науке и практике известны различные методические подходы к определению денежной оценки земли.

Во всех цивилизованных странах мира цена земли зависит от уровня доходности агропромышленного комплекса страны.

Стоимостная оценка земли – важнейший экономический инструмент использования земельных ресурсов. Она служит механизмом создания рациональной системы налогообложения и ценообразования, имеет принципиальное значение не только для купли-продажи земель, но и составления договоров на долгосрочную аренду, а также является элементом рыночного оборота земли.

Системы оценки земли практически во всех развитых странах освоены на показателях ее рыночной стоимости, капитализации доходов, получаемых в процессе сельскохозяйственного производства.

По данным Европейской Экологической комиссии ООН, в разных странах имеется множество систем оценки земель, основанных на различных методических подходах.

Наибольшее распространение в международной практике получил метод оценки по рентному доходу от реализации сельскохозяйственной продукции растениеводства.

Так, в основу оценки во Францииположено определение рентного дохода по классам земель. В каждом из них выбирается по два типичных хозяйства, одно из которых расположено на худших, другое – на лучших землях. на базе этих хозяйств устанавливаются величины рентного дохода на единицу площади с последующей аранжировкой остальных хозяйств по классам. Среднегодовой доход рассчитывается на 15 лет, не считая наиболее и наименее благоприятных лет. В результате составляются специальные таблицы по доходности всех землевладений, куда ежегодно вносятся необходимые изменения и уточнения.

В Англии, в основу оценки положено определение стоимости стандартной чистой продукции для каждого класса земель (5 классов). Стандартная чистая продукция рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции и издержками, полученными при среднем уровне агротехники.В Испаниипри определении стоимости земель с-х назначения применяется метод капитализации дохода, получаемого с данного участка. Периодически (раз в 10 лет) проводится плановое обновление кадастровых стоимостей и, соответственно, оценки земельных участков.

В Канаде оценказемель устанавливается по урожайности основной культуры – пшеницы. Другие культуры переводятся в условные зерновые единицы по их урожайности через коэффициенты. Таким образом, определяется 6 классов земель.

В Канаде и США используется одинаковое определение типов стоимости земли, одни и те же методы ее вычисления.

В этих странах различают следующие типы стоимости земли:

a) Продуктивная (текущая)

b) Экономическая

c) Рыночная

Продуктивная (текущая) стоимость земли(ПСЗ) определяется величиной доходов, которые можно получить, владея и используя землю с учетом инвестиционной конъюнктуры в стране.

Для расчета ПСЗ применяются следующие показатели:

a) валовой доход с единицы площади основной культуры;

b) прямые и косвенные расходы, связанные с выращиванием основной культуры;

c) чистый доход с единицы площади;

d) уровень капитализации, за который принимают средневзвешенный банковский процент за определенное время (или прогнозируемый процент доходности инвестиций в конкурирующей сфере производства).

Достоинством данного метода определения ПСЗ является использование в нем таких устойчивых интегральных показателей, как урожайность основной культуры, чистый доход от производства этой культуры и уровень капитализации в банковской сфере.

Земля как средство производства имеет все свойства, присущие коммерческому товару, кроме транспортабельности. В то же время она является и местом производства, и непосредственно объектом инвестирования. Все это придает ей дополнительную значимость и способствует росту цены.

Стоимость земли, рассчитанная с учетом факторов, повышающих величину этой стоимости, в перспективе, называется экономической стоимостью земли (ЭСЗ).Чтобы определить ЭСЗ, нужно определить тенденции в землепользовании, учесть спрос и предложение, оценить перспективное развитие с/х производства и экономики страны в целом.

Рыночная стоимость земли – это такая цена земли, которую запрашивает хорошо информированный продавец и которую готов заплатить не менее информированный покупатель.