Применение метода сравнительных продаж

 

Цена оцениваемого участка определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

a) Изучение рынка и предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения;

b) Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту

c) Выбор объектов аналогов был ограничен, имея в виду, что рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит и количество сделок по купли - продажи весьма ограничено.

Информация на основе который был совершён сравнительный анализ, была выбрана с интернета.

Для расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом сравнительного анализа продаж было выбрано три объекта аналогов, с аналогическими характеристиками.

Описание аналогичных объектов, представлена в таблице 3.3.

Таблица 3.3 - Характеристика аналогичных объектов

Элементы сравнения	Участки - аналоги
Участок 1	Участок 2	Участок 3
Адрес	р. Окница с. Бырнова	Дюндюшаны с. Покровка	р. Дрокия с.Марамоновка.
Источник	https://999.md/ru/24713165	https://999.md/ru/23824265	https://999.md/ru/24245046
Цена предложения, евро
Площадь земельного участка, га	0,97	2,63	0,53
Права собственности	Частная	Частная	Частная
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Расстояние до дороги с каменным покрытием, м	0,3	0,4	0,7
Расстояние до города, м	1,5	2,5	0,9
Экспозиция	Юга - Восточная	Юга - Восточная	Юга - Восточная
Бонитет, баллы
Эрозия почв	Нет	Слабосмытые	Нет
Форма земельного участка	Ровная	Неровная	Ровная
Уклон, градусы	1 - 3	1 - 4	1 - 3
Наличие улучшений	Нет	Нет	Нет
Наличие водных ресурсов	Нет	Нет	Нет

 

Таблица 3.4 - Расчет стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом сравнительного анализа продаж

Но	Элементы сравнения	Объект оценки	Участки - аналоги
Участок 1	Участок 2	Участок 3
	Адрес	р. Окница с. Паустова, окрайна	р. Окница с. Бырнова	Дюндюшаны с. Покровка	р. Дрокия с.Марамоновка.
	Источник		https://999.md/ru/24713165	https://999.md/ru/23824265	https://999.md/ru/24245046
	Цена предложения, евро
	Площадь земельного участка, га	1.7421	0,98	2,65	0,58
	Цена предложения за 1 ар, евро
	Права собственностиКорректировка Скорректированная стоимость,?/aр	Частная	Частная 1,0	Частная 1,0	Частная 1,0
	Условия финансирования Корректировка Скорректированная стоимость,?/aр	Рыночные	Рыночные   1,0	Рыночные   1,0	Рыночные   1,0
	Условия продажи Корректировка Скорректированная стоимость,?/aр	Типичные	Типичные 0,90	Типичные 0,90	Типичные 0,90
	Дата продажи Корректировка Скорректированная стоимость,?/aр		Ноябрь 2016 1,0	Ноябрь 2016 1,0	Ноябрь 2016 1,0
	Местоположение	0,25	1,0 1,0	2,5 1,1	0,8 1,0
Расст. до города, км Корректировка
Расст. до дороги с каменным покрыт., км Корректировка	0,15	0,2   1,0	1,2   1,1	0,4   1,0
Наличие водных ресурсов Корректировка	Нет	Нет   1,0	Нет   1,0	Нет   1,0
	Физические характеристики	1.7421	0,97 1,0	2,63 1,0	0,53 1,0
Площадь земельного участка, га Корректировка
Форма земельного участка Корректировка	Ровная	Ровная   1,0	Неровная   1,1	Ровная   1,0
Уклон, градусы Корректировка	1 - 3	1 - 3 1,0	1 - 3 1,0	1 - 3 1,0
Бонитет, баллы Корректировка		0,97	0,87	1,12
Экспозиция Корректировка	Ю - В	Ю - В 1,0	Ю - В 1,0	Ю - В 1,0
Эрозия почв Корректировка	Среднесмытые	Нет 0,8	Слабосмыты 0,9	Нет 0,8
	Наличие улучшений Корректировка	Нет	Нет 1,0	Нет 1,0	Нет 1,0
	Общая поправка на мест. и физические характеристики		0,78	1,04	0,90
	Скорректированная стоимость,?/aр
	Общая поправка		0,70	0,94	0,81
	Абсолютная поправка
	Количество поправок
	Весовой коэффициент
	Средняя цена,?/aр
	Рыночная стоимость, лей евро	87500.45

 

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 87500.45 леев или 4299евро (1евро= 20.3537 лей, НБМ 01.12.2017).

 

Применение доходного метода

Доходный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от использования данного объекта в будущем. Применение доходного метода осуществляется в два этапа:

a) прогнозирование будущих доходов;

b) определение текущей стоимости денежных потоков.

Допускаются два источника будущих доходов:

a) арендная плата, поступающая от сдачи объекта недвижимого имущества в аренду;

b) доход от коммерческой эксплуатации объекта недвижимого имущества.

В данном случае, применен метод дисконтирования денежных потоков, который состоит в определении текущей стоимости годовых доходов, прогнозируемых на определенный период времени. Кроме годовых доходов, генерируемых в процессе эксплуатации объекта недвижимого имущества, техника дисконтирования денежных потоков предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества в конце расчетного периода (реверсия).

Наиболее широко используемой базой для определения будущих доходов является арендная плата.

В таблице 3.5 приведены расчеты для определения ставки капитализации.

Таблица 3.5 - Расчет ставки капитализации

Составляющие ставки капитализации	Процент
Безрисковая ставка, %
Поправка на низкую ликвидность, %
Поправка на инвестиционный менеджмент, %	4,78
ИТОГО, %	15.78 ≈ 16

Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.

В таблице 3.6 приведены расчеты для определенияставки дисконтирования.

Таблица 3.6- Расчет ставкидисконтирования

Составляющие ставки капитализации	Процент
Без рисковая ставка, %
Поправка на низкую ликвидность, %
Поправка на инвестиционный менеджмент, %	4,78
Ожидаемая инфляция, %
ИТОГО, %	20.78 ≈ 21

Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.

 

Безрисковая ставка в соответствии с НБМ составляет 7%.

Ожидаемая инфляция в соответствии с НБМ составляет 5 %.

Для заключения надежной сделки на рынке недвижимости может понадобиться более длительное время, поэтому необходима поправка на низкую ликвидность (продаваемость):

r_л = 4 / 12 * 7 = 2.1

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка на риск может быть разной. Расчет поправки на инвестиционный менеджмент представлен в таблице 3.7.

В соответствии с проведённым исследованием, было определено, что среднегодовая продуктивность кукурузы составляет в среднем 3 тонн с гектара, а продуктивность пшеницы составляет 3,5 тонн с гектара. В соответствии с приложением Е, и www.statistica.md, средняя цена продажи 1 тоны кукурузы составляет 2290 лей, а за пшеницу 2429лей.

Таблица 3.7 - Расчет поправки на инвестиционный менеджмент

Вид и наименование риска

Категория риска

Систематические риски

Общее экономическое состояние

Динамичный

Увеличение числа конкурирующих объектов

Динамичный

Изменение законодательства

Динамичный

Не систематические риски

Вид и наименование риска

Категория риска

Природные и антропологические ч/с

Статичный

Ускоренный износ зданий и сооружений

Статичный

Не эффективный менеджмент

Динамичный

Вид и наименование риска

Категория риска

Криминогенные факторы

Динамичный

Вид и наименование риска

Категория риска

Финансовые проверки

Неправильное оформление договора аренды

Количество наблюдений

Взвешенный доход

Количество факторов

Поправка на вес вложения в конкретный сегмент рынка недвижимости

4,78

Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.8.

Таблица 3.8 - Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Наименование	Основное количество	Прогнозированный период	Постп пер.
mdОбщая площадь, га в том числе: Кукуруза Пшеница	1.7421   1,05 0.5921
Потенциальный валовой доход, лей/год в том числе: Кукуруза Пшеница	+10%
Потери, лей/год в том числе: Кукуруза Пшеница	10% 10%
Действительный валовой доход, лей/год
Операционные расходы	10%
Чистый операционный доход, лей/год
Ставка дисконтирования, %
Коэффициент дисконтирования		1,0000	0,6944	0,4823	0,3349
Дисконтированный операционный доход, лей/год
Ставка капитализации, %
Реверсия, лей
Дисконтированная реверсия, лей
Рыночная стоимость, лей евро		2 876

Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная доходном методом составила 62998 леев или 2876 евро (1евро= 20.37лей, НБМ 03 12.2017).